四、“送 (半)地下室”。地下室是指房间地面低于室外地平面高度、超过该房间净高的一半者；半地下室是指房间地面低于室外地平面高度、超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。如果地下室的净高超过2.2米，那么应当算在建筑面积里，如果没有超过，则不算建筑面积。

　　五、税收。买卖别墅所缴纳的税收比普通商品房多。因此，要学会测算交易成本。

　　1、独栋别墅：土地增值税：

　　(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×（30%—60%)。个人所得税： (卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×（30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。

　　2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税： (卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×（30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税) ×（30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。

　　满3年不满5年的，土地增值税减半；满5年的不征收土地增值税；唯一住房且满5年的，双免，只缴纳本次转让的营业税。

　　六、贷款。别墅的贷款成数比住宅要低，银行一般最高成数控制在五成；则不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。(作者张黔林 为上海大邦律师事务所律师