两个多月了，SOHO族陈昆仍在关注一个新盘，这是北京离天安门最近又是住宅立项的公寓项目——上国阙。不过，他却迟迟没有出手。“这个项目的公摊面积太大了，15层的塔板结合楼实际使用面积仅占购房面积的75％。”

　　上国阙于9月28日开盘，均价为4.5万元每平方米，先推出2号楼37套房，开盘时有8套房优惠。

　　优越的地理位置并未给上国阙带来良好的销售，记者在北京市房地产交易管理网上看到，截至11月11日，其已签约套数为配套公建3套，均价每平方米37423元；住宅1套，每平方米45720元。

　　“正是25％的公摊让投资回报进一步降低，投资者望而却步在情理之中。”陈昆告诉记者。

　　像陈昆这样，因为公摊面积过大而选择暂不买房的人很多。

　　11月上旬，记者走访了NAGA上院、西派国际公寓、北京上舍、长安驿、天安国汇、西绒线26号、三里屯SOHO、国悦府、擎峰、学院派、星源汇等北京市50余个均价在2万元每平方米以上的高端项目。发现近九成的高端楼盘公摊面积占购房面积的20％以上；超过两成的高端楼盘实际使用面积低于购房面积的75％。

　　暗中增加的公摊面积

　　在金框眼镜的衬托下，张睿显得格外精明。不过，精明的他还是没能精明过开发商。

　　去年9月，张睿在东三环某高端项目购买了一套期房，购房前在与开发商签订的购房合同中对房屋面积有如下详细的约定，“面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。”本以为在面积方面已经不会再出什么纰漏，没想到等交房时，还是给了张睿一个不小的打击。

　　按建筑面积计价方式购得该套房屋，成交建筑面积为234.56平方米，其中套内面积200.08平方米，公摊面积34.48平方米。没想到房子建好后，套内面积缩水为193.23平方米，公摊面积却增加到41.33平方米。

　　套内面积的大幅缩减严重影响到了房屋的使用功能，原有的一间本设计为客卧的房间被缩小后仅能放下一张桌子和部分小家具，只能勉强用作书房，这与张睿购房前的设想出入很大。在极度不满意的情况下张睿提出退房，但由于产权登记面积与合同约定面积误差绝对值在3％以内，开发商不予理睬。

　　这只是豪宅“缩水”的一个缩影。

　　5月开盘的星源汇，最早时均价为4.5万元每平方米，目前均价降至4万元每平米，而且一次性付款九六折优惠。但半年时间过去了，仍只售出13套。《投资者报》记者在售楼处看到，其东塔F户型一套建筑面积为76.31平方米的房子，套内面积仅为55.99平方米，公摊面积占了近27％，这意味着投资者必须多付约81万元的购房款。

　　位于海淀区的学院派公摊面积也达到了26％，其一套B02户型的房子建筑面积为101.17平方米，但套内面积只有75.26平方米。

　　诸如此类的项目非常多，如朝阳门内的凯德华玺公摊面积占26％，预售均价高达5万元每平方米的擎峰公摊面积也达到25％。在调查的所有高端楼盘中，德胜凯旋公寓最为典型。由于是办公立项的公寓，其实际使用面积不到购房面积的67％。

　　该谁买单

　　事实上，在买房过程中遭遇公摊面积重复计算或多计算的并不止张睿一人。“如果不仔细估算，一般人都看不出自己的房子已经缩水。”对此问题不满的购房者都表示，由于加大公摊面积这一手段比较隐蔽，平常人是很难发觉房屋已经缩水。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

　　对于房地产市场公摊面积的争论，中原地产华北区总经理李文杰指出：“确定公摊面积是非常专业的问题，只有经过专业地测量，才能发现面积误差，购房者很难掌握房屋公摊面积的真正数据。而一些开发商正是利用购房者的这一弱点，故意在签订合同时，通过模糊不清的公摊面积使商品房的实际面积大大缩水，有的开发商甚至将小区内的会所、车库、地下室也算进了公摊面积之列。”

　　将小区会所盖在底层的上国阙就是如此。售楼人员告诉《投资者报》：“一层、二层为会所，这也计入了公摊面积中，因此实际使用面积就变小了。”

　　三里屯SOHO的售楼人员也说：“因为公摊面积包括了公寓楼下的底商，所以实际就达到了75％。”

　　究竟这些面积应该由谁买单？

　　北京市建委2008年7月31日印发的《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》中规定：新申请预售许可的开发项目，原则上不得再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。这意味着，购房者在支付高昂购房费的同时，将不再为小区物业房、车库等公摊面积买单了。

　　“如能贯彻新规定，购房者将节省一半公摊费。”21世纪不动产北京市场部经理齐凡说。

　　不过，业内人士纷纷表达了对监管落实的担忧：“开发商在公摊上做文章已屡见不鲜,此次要求公摊面积缩水，有可能遭遇执行难。”

　　在某网站针对此项政策的调查中，仅有8％的购房者认为自己将获得的实际面积更大；11％的购房者认为建筑形式本来就复杂，公摊面积历来就说法不一，对购房者不会有什么实质的改变；其余大部分购房者则担心，“羊毛出在羊身上，开发商完全可以用涨价的形式挽回这部分成本”。