近日，上海市出台《首次购房证明告知单》，第一次对“首套房”做出官方界定：一是买房人年满18周岁；二是所购房为90平方米及以下的普通住房；三是购房者名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过，与父母一起购买、按照房改政策购买或通过继承遗产、拆迁安置获得的住房并未列入“首套房”范围。

   　 同时，可以享受优惠政策的普通住房标准亦获松绑。根据规定，单套建筑面积140平方米以下，内环线以内单套总价245万元、内环线和外环线之间单套140万元、外环线以外单套98万元以下的住房均被纳入“普通住房”之列。

　　“这是上海市第一次以官方发文的形式明确首次购房的认定标准，体现了政府对楼市的调控意图更倾向于解决民生问题。在过去几年的宏观调控中，改善型需求一直是被列为抑制对象的。”汉宇地产总经理施宏睿说。

    　二手房“普通化率”剧增

    　随着11月1日新政执行首日的到来，上海普通住宅标准、首次购房资格认定标准这两个最为关键的界定标准纷纷出台。从标准的界定范围来看，可以享受相关税收优惠的住房较之前有了较大范围的扩展。

    　据施宏睿介绍，若执行新的普通住宅标准，各个环线区域的二手市场中普通住宅的比例将大幅提高。

    　其中，内外环间上升比例最大，接近90%；而外环以外的比例提升最小，增长幅度只有10%左右。从整体比例来看，普通住宅占住宅总量的比例达到85%以上。

    　“这很符合市场对普通住宅标准的预期，将直接活跃二手房交易市场。”施宏睿说。

    　据汉宇地产市场部对第三季度上海市二手房市场的统计，三环线符合原普通住宅标准的成交比例较低，特别是在三环线中成交占主体地位的内外环间，符合普通住宅标准的成交量不足总成交量的一半。整体上来看，符合原普通住宅标准的住宅只占整个二手住宅成交量的一半左右。

    　“考虑到实际成交中存在比较普遍的做低房价的行为，实际符合原普通住宅标准的房源所占比例会更低。”施宏睿说。

    　与二手房市场高达85%的“普通化率”有所不同，新房住宅市场的“普通化率”并不是那么高。特别是内环以内的区域，普通住宅新旧标准的差异仅为3个百分点，可以说影响甚微。相比于内环以内，新房在内外环间以及外环以外的“普通化率”较高，达到60%~70%。

  　  回暖尚需时日

  　  与普通住房标准同时出台的首次购房标准，虽然没有像前者涉及范围那么广，但对于首次置业及改善型置业的购房者也产生了实质性影响。

    　事实上，上海普通房标准出台后，楼市出现了短暂的回暖。根据21世纪不动产上海区域市场中心的统计，新政出台后，外环沿线受普通房标准出台的影响较大，市场较为活跃。

   　 但是，局部繁荣并不能掩盖整体低迷。

  　  近日来，中环以内的多数区域市场反应平淡。对于目前的现状，戴德梁行研究部有关人士表示，目前上海楼市房屋均价与去年同期相比仍有20%左右的涨幅，因此下调空间仍然存在。

    　佑威房地产机构主任薛建雄表示，当前受股市缩水、加薪预期下滑及CPI可能重新出现反弹等多重因素的影响，消费者的可支配收入呈现下滑局面。但在央行多次下调存款准备金率后，市场流动性已经得到改善。

   　 薛建雄预计，在货币政策逐步到位后，2009年市场将出现首轮回暖。但是，“回暖并不意味着价格会重新回到大幅上扬的轨道”。

    　“从今年8月份开始，深圳楼市开始了第三波调整，北京楼市先于上海开始降价。而上海从9月份才开始量价齐跌，所以结束调整也会晚于其他几个城市。”易居研究所副所长杨红旭说。他认为，明年第二季度上海可能进入价格盘整，成交量将反弹。

    　“至于何时价格止跌回暖，成交量快速上升，这与宏观经济的变化有关。如果稍稍考虑到世博会的因素，2010年回暖的可能性较大。”杨红旭说。