在住宅销售整体平淡的大环境下，无论是在金辉枫尚，还是在名城港湾或者北尚，无论是在金山还是在东区或是五四北，社区商铺的表现大有赶超住宅之势。

　　在福州这个商贸型的城市中，“一铺养三代”的老投资观曾经让商铺投资红火数年，但投资的“扎堆”却不可避免地使商铺市场走上恶性循环路，开发量过大、价格过高、投资回报低，令其数年难抬头，而今是什么原因令其再次成为人们新的投资热点？
 
　　现象 “卖铺好过卖住宅”
 
　　10月初，金辉地产旗下南国金辉、水印长天、金辉·枫尚等楼盘的社区商铺公开发售。让销售人员没有想到的是，只不过用了一周的时间推广，就取得了意想不到的销售成绩。据介绍，南国金辉21间尾盘商铺全部售光，水印长天推出的81间社区商铺销售率也达到七成，而新项目金辉·枫尚的47间社区商铺也在开盘当天售完。金辉地产的有关负责人说：“与住宅销售相比，社区商铺的销售所花的宣传费用明显少得多，而且消费者的购买热情也高。”

　　从9月开始，福州社区商铺整体销售上扬。据记者了解，近期，名城地产旗下名城港湾名郡商铺推出，其销售率也超过五成；江南水都社区商铺推出429套,已经成功销售80%；北尚推出170多套社区商铺，目前已售出100套。
 
　　分析 民间投资路变窄
 
　　如今，股市不稳，令许多人撤出股市，而经历前期地产市场调整后，不少投资者也已经开始认识到住宅并非是最稳定的投资方式，反而是商铺投资，即使在市场调整的时候，商铺的价格始终比较稳，没有出现太大幅度的下滑。所以，在近期投资社区商铺的客户中，记者就发现，有相当一部分来自住宅投资和股市投资的转向者。

　　“从商铺热销可以看出，福州的民间资本还是比较雄厚的，人们有钱但投资路较窄。”金辉地产人士告诉记者，在住宅销售整体平淡的大环境下，由于商铺价格适宜，有升值空间与投资收益令其成为当下投资的最佳渠道。

　　“住宅市场利空不断，投资成本越来越大，限制越来越多，自然需要转移方向。”不少投资者认为，投资商铺相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外，商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而使其投资价值降低。

　　已经在住宅投资上赚下第一桶金的陆先生告诉记者，由于股市不振，所以现在他只留下10万元在股市，其他资金就打算买间商铺。“还是买商铺最好，虽然短期回报率不高，但其总投资量不高，将来租售相宜，这样的投资还是比较稳的”。作为投资老手，陆先生告诉记者，他近期花了３０万元在金山买了一间面积接近30平方米的社区商铺，单价1.1万元/平方米。虽然与老城区相比，这里的商业氛围一般，但像这样未成熟区域的社区铺，如果将来入住率较高，就会产生比较大的客流量，更重要的是，社区商铺因为消费人群、购买力等基本固定，可以很容易计算其投资回报，回报稳定、投资风险相对较小。

　　现在商铺投资再次变热，也有其内在原因。业内人士林先生分析认为，商铺市场经过近十年的发展，已先于住宅市场进行过自我“调控”，目前其价格和发展规模都趋于合理，有一定的投资潜力；另一方面，目前上市热销的商铺多在人口规模较多、发展较成熟的社区，比如金辉、融侨等，这些社区的商铺未来大多客源稳定，出租率高。

　　适合个人投资
 
　　商业物业中，为何社区商铺会卖得火？业内人士的普遍看法是，与其他商业物业相比，它更适合个人投资。
　　

　　据了解，商铺投资一般有三种，分别为商业街商铺、商场街铺和社区商铺三类。但据记者调查，无论是从目前的投资回报看，还是操作方便度等方面来说，社区商铺最适合个人投资者。

　　从投入来看，据记者了解，目前在售的社区商铺其面积多在20至40平方米之间，单价则多在1.2万至1.5万元之间，这使其总价一般控制在30万元到50万元间。一位商铺的销售人员告诉记者，如果一个商铺总价30多万元，首期只需付10多万元，这对很多买家来说都比较有吸引力。

　　再从投资风险来看，据金辉地产人士介绍，由于社区商铺多有独立产权，且主要面向小区和附近居民，客源稳定，宜于投资者独立处置，因此风险较低。另有一个重要原因是，社区消费市场这么大的“蛋糕”，各种商业业态都想咬一口，所以社区商业房地产开发也是商家翘首以盼的需求。特别是那些有扩张欲望、有发展计划的商家，更是急不可耐地把触须伸向人气十足的大盘社区，这也为社区商铺投资赢得了“钱”景。

　　“如果说，社区商铺的投资者完全可以由投资人操控的话，商场街铺和商业街商铺则依赖开发商或专业商业团队的能力，一旦整体经营出现问题，其中的商铺皆不可避免地会出现风险。”一位商铺投资人告诉记者，从福州目前商业街商铺的投资状况看，租金和出租率能一直保持稳定的商业街项目不过中亭街等寥寥几家。不少商业街项目都存在出租困难的情况。而大型商业项目的出售物业，大多是分割成小产权商铺，出售给个人投资者的产权式商铺，其在经营和管理上还处于探索阶段，不少项目运营数年仍处于调整之中，其收益相当不稳定。比如，现在许多商场商铺多采用先售后招商的模式，即将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。这种方式对投资者的权益很难保障。更重要的是，由于许多大型商业项目多处在一类地段，其价格不菲，按照福州的行情，大多数商业项目的商铺价格多接近10万元/平方米，对于个人投资者来说，其投入也比较大，从平均收益率来说，逊于社区商铺。
 
　　展望 升值空间较好
 
　　凡是投资，无不重视回报和升值，而社区商铺目前的升值与回报率呈现逐年上升的态势，这也为不少福州人投资社区商铺树立了信心。

　　从去年开始，国家对房地产市场宏观调控政策不断，其中房贷新政出台，提高第二套以上住房的首付比例和贷款利率，压缩了住宅的投资利润空间。而此时，商业地产市场在新政下则显得波澜不惊。

　　据了解，与住宅价格今年整体下滑相反，商铺，尤其是社区商铺的价格大多稳定，基本没有出现大幅折扣的现象。业内人士林先生告诉记者，从２００５年之后，福州市对社区底商的投资规模有所控制，其占地规模仅占到整个社区的３％至５％，加上前几年住宅销售红火，开发商对底商的开发量有所减少，诸多原因使得社区商铺的整体供应没有出现供大于求的现象，这也保证了未来社区商铺价格的稳定性。

　　而从回报看，在一些成熟社区的商铺大多不愁租和售。投资人陆先生就举了个例子，三年前，海润滨江花园社区商铺平均售价为１.２万元／平方米，而今光租金就达了１００元／平方米以上。在二手市场上，其商铺的价格也升值到２万元／平方米。

　　“商铺的增值空间相对于贷款付的利息以及租金要高许多。”一位市场分析人士认为，与住宅相比，尽管商铺每平方米投资资金相对要高，商铺的价值往往高于住宅，租金水平也较住宅高，高投入有高回报，低投入也有相对稳定的回报。在住宅市场前景不明朗的形势下，投资商铺的可靠性更强。
 
　　□一家之言
 
　　扎堆儿的良性与恶性
 
　　从兴到盛到衰再到兴，福州社区商铺的发展数年间几经波折：

　　“一铺养三代”的投资观念，让商铺成为福州房地产发展初期的市场宠儿。好卖、利润高，商铺的扎堆效应产生，良性与恶性问题也相伴而生。所谓的良性后果是因买的人多，加速商业氛围的形成。而恶性后果是形成“无楼不建商”的局面，一时间商铺遍地开花，到２００３年时，各类商业物业总面积超过300万平方米，加上在建154.7万平方米，人均商业面积接近3平方米，这个数字居然超过了亚洲的商业中心香港；与此同时，价格飞涨，在一些荒无人烟的新区，商铺的价格也飞涨到２万元/平方米。

　　当市场供过于求，价格过高时，商铺的黑暗时代就来临了———由于价格过高，投资空间受限，投资者入（租金）不敷出（贷款），养铺成本极高；由于供过于求，十铺八空。

　　这样的黑暗期，一直持续了数年，其间经历痛苦嬗变———价格调整、规划调控、市场消化。而今终于迎来了好日子，人们的投资观念“复古”，又扎堆儿去买商铺，商铺的好日子又来了！但这时候，我们可千万要想想扎堆儿的恶性问题———没有居住前景的小区商铺不能买！

　　也要想想扎堆儿的良性问题———买的人多了，店铺就好“养”了，等上三五年，一旦周边市场成熟，即生铺“养”成熟铺，商铺的价值就有可能呈几何级数上涨。