新股东能救曦龙山庄？

　　业主担心不能解决遗留问题，新股东卖完房子赚钱走人

　　就在二期业主入住的第二年，即2002年8月，罗芳置业向业主发出《关于罗芳置业公司重组对购房双方的要约和承诺》，要求全体业主作出让步，自愿放弃逾期办证违约金等权益，以实现公司重组。考虑到公司重组后可以顺利办理房产证，大部分业主签订补充协议，同意放弃该权益，以引进深圳市鹏基集团有限公司（以下简称“鹏基”）完成项目后续开发。

　　但是，业主们的希望落空了。一直到2005年鹏基退出，曦龙山庄的房产证问题都没有任何实质性的进展，二期的后续工程还是没有完成。据业主介绍，鹏基建设了消防设施，但却没有进行消防验收，安防、车库等隐患依然如旧。

　　鹏基的“下家”是深圳市安业置业发展有限公司（以下简称“安业置业”），该公司与鹏基一样，在接手时召开过业主会议，口头表示会完成后续工程和办证手续，但一直到今天为止，业主并没有看到任何变化。

　　“也算是有变化，那就是亲眼看着他们建设起三期和四期。”今年7月份，原山庄业主委员会、二期筹委会和曦龙山庄居委会发起重新成立业委会，但因没有房产证无法正式申请备案，目前暂定为维权小组。9月23日，小组成员纷纷向记者表达着他们的担忧：“安业置业将房子卖掉赚到钱，拍拍屁股走人，我们又该怎么办？”

　　“业主的担心可以理解，但是按道理不可能发生。”9月23日，深圳市罗芳实业股份有限公司董事长陈天乐在接受记者采访时详细回顾了曦龙山庄的历史。

　　1996年3月份曦龙山庄征地之前，楼盘所在的位置还是一片鱼塘，由于是边防重地，村民除了办理过境耕种，一般人无法进入。陈天乐说，后来深圳市罗芳实业股份有限公司（以下简称“罗芳实业”）与长桥汽车发展（深圳）有限公司（以下简称“长桥公司”）共同成立了罗芳置业，单项开发曦龙山庄。

　　名义上是合作建房，但实际上罗芳实业与长桥公司约定，罗芳实业并不参与经营和承担债权债务，只拿固定利润2200万元。陈天乐说，曦龙山庄大卖后，他们也获得了利润，但他表示，只拿到了应得的2200万元中的一部分。

　　罗芳置业的法人李刚出事之后，整个公司停止运作，资不抵债，没有能力继续进行曦龙山庄的后续开发。后来，鹏基接手这个项目，主要也是想把罗芳村旧城改造项目纳入其中，但因为村民不同意改造，最后无疾而终。旧城无法改造，没有钱赚，却要承担曦龙山庄的历史遗留问题，任何企业都不会那么傻，鹏基自然也就退出了。

　　而安业置业之所以愿意接过这个“烫手的山芋”，也是因为认为有利可图。如果不考虑解决曦龙山庄的历史遗留问题，安业置业取得上述地块的成本是很低的。陈天乐也坦言，让安业置业进入开发的条件，就是“搞定这个烂摊子”。

　　卖新房，补旧房？

　　新股东进退两难，顺利卖掉新房成解决遗留问题的关键

　　与开建时深圳正处于房价疯狂上升期相比，现在却到了有价无市、持币观望期。安业置业也进入了一个进退两难的境地。

　　安业置业一位张姓副总专门负责解决曦龙山庄历史遗留问题，就在山庄旁办公。他告诉记者，由于罗芳置业人事变动，原来的一些业务没有正常进行，一期早就竣工但地价没有抵扣完。他表示，按照市政道路的工程造价与地价抵扣，应该还有剩余。但由于时间太久，许多资料遗失，加上政府部门的改革，现在涉及的部门很多，包括国土局、财政局、建设局和房地产登记中心等。所以，办理起来很复杂，需要一些时间，他们也正在抓紧时间办理。

　　据他介绍，二期的后续工程涉及消防、建筑商、总包、分包等，目前还未最后敲定结算价格，一旦敲定，解决了与建筑商等之间的问题，就可以补充原工程资料，办理竣工验收手续了。

　　“接手时，我们对这些事就有所准备，要妥善解决好原开发商的债务和历史遗留问题。”他说，首先考虑的就是业主的房产证问题，计划3-5个月就解决，但是刚进来时只知道一期未拿房产证，二期未办竣工验收，不知道其中还涉及到地价未抵扣的问题。现在，公司成立了专门的小组，有专人在跑这个事。

　　但业主并不接受“只是在跑”这个说法。今年8月14日，由于业主的强烈要求，在黄贝街道办的见证下，安业置业、罗芳实业和曦龙山庄的业主代表再次举行了协调会，达成共识和一致意见，并书面约定：安业置业承诺投入足够的人力和物力解决曦龙山庄一二期的历史遗留问题，而罗芳实业作为合作方负责监督跟进解决进度，山庄代表则跟进各方处理该问题的进度。

　　记者在陈天乐处看到的这份约定得到了业主代表高先生的承认。但他告诉记者，该约定没有具体的期限，业主还是感到很不放心。他们认为，“峰度。天下”就是曦龙山庄的三四期，没有解决一二期的问题，三四期就不能卖，否则他们的权益无法保障。

　　一位曾参加过安业置业与业主协调会的业主告诉记者，当时会议上就讲过，曦龙山庄二期的后续工程全部完成需要约1800万元，罗芳置业欠建筑商和银行等各方债务有约1.8亿元，总共大约需要2亿元。如果“峰度·天下”能按深圳最高时的房价销售，所得资金除去解决这个烂摊子所需的费用，应该还有利润，否则安业置业不会做这笔买卖。

　　“峰度·天下”楼盘临时咨询点的工作人员告诉记者，目前，30层的该楼盘已经建设到14层，预计在今年12月份开盘销售，目前价格未定，估计每平米在1.1万-1.2万元之间。但是，这只是开发商的希望。不少人认为，到12月份开盘销售时，情况不会太乐观。

　　目前，这个楼盘能否销售得理想，成了解决曦龙山庄历史遗留问题的关键。陈天乐告诉记者，安业置业只有在卖掉房子有了资金之后，才有能力全面解决曦龙山庄的问题。“安业如果跑掉了，我们大家就都死定了。”据他介绍，这次罗芳实业与安业置业的合作建房，他们同样不参与建设和经营，只要楼盘的部分商铺。而安业置业还必须负责建设“峰度·天下”地盘内的学校和幼儿园才能销售楼盘。因此，他认为业主担心安业置业会跑掉，是不可能发生的。

　　■新进展

　　9·20舞王俱乐部大火再度唤起安全意识

　　业主拟起诉原开发商

　　“我们打算集体诉讼。”十年来，曦龙山庄的业主们已经因一房二卖的问题与罗芳置业打过多场官司，但往往是在罗芳置业缺席的情况下进行判决。业主虽然赢了，但胜诉的判决书只是一纸空文。罗芳置业已成空壳公司，业主无处讨要赔偿，而房子却归银行所有。

　　因此，在这次龙岗大火事件发生后，业主们感觉时机已到，决定集体诉讼，希望引起社会和有关部门的关注，能够在解决复杂的开发商问题之前，先解决业主的房产证问题。“毕竟开发商出了问题之后，小业主的权益是应该首先保护的。”业主们也希望有关部门尽快采取措施，推进曦龙山庄尤其是消防问题的解决，这是业主的基本民生所在。

　　■律师说法

　　私下约定无效

　　“私下约定是无效的。”广东星辰律师事务所合伙人、深圳市律师协会副会长崔军律师表示，只要在工商备了案，对外就是一家公司，债权人不会承认私下约定。他认为，公司资不抵债应该申请破产清算，债权人也可以申请强制破产清算。而且，罗芳实业当初如果按比例如实注资了，即使清算也只是在此范围之内，并没有额外的负担。现在各方都不申请，应该是算过一笔账。

　　原开发商已成空壳

　　其股东称曾有约定不承担债权债务，也不对遗留问题负责

　　记者从深圳市国土房产局了解到，“峰度·天下”楼盘的宗地号为H125-0012，该地块实际上与曦龙山庄不属于同一地块。该地块是由罗芳实业与安业置业共同所有，与罗芳置业无关。因此，“峰度·天下”楼盘实际上已与曦龙山庄无关了。在法律上，其销售也并不建立在曦龙山庄问题的解决基础之上。

　　那么，罗芳实业为什么要拿出这块地作为条件，让安业置业接手解决曦龙山庄的问题呢？

　　据深圳市工商局资料显示，罗芳置业的股份里，罗芳实业占30%，长桥公司占70%.虽然鹏基和安业置业相继进入重组，但并未在工商局办理相关变更手续。也就是说，对外，罗芳置业的股权结构并没有发生实质性的改变。

　　此外，罗芳置业自从2000年12月27日变更住所之后，不仅未进行过任何变更，而且每年照常年检，一直没有申请破产。一旦申请破产，该公司资产将会按照程序进行清算，罗芳实业也会卷入其中。

　　而在陈天乐看来，罗芳实业已经与曦龙山庄的问题没有关系。他告诉记者，当年罗芳置业没有按约定付给他们2200万的利润，他们之间的合同就自然终止了。由于早就约定了罗芳实业不承担罗芳置业的任何债权债务，就算是他们已经获得了这个利润，现在也不用对罗芳置业的遗留问题负责。

　　陈天乐表示，罗芳实业也是受害者，自己之所以要管这件事，是在尽社会责任。