物业管理对改善居民居住环境、促进社区建设等方面发挥了积极作用，但随着物业管理范围的逐步扩大，纠纷也不断增多，成为社会各界普遍关注的焦点。

　　2008年5月1日新修改的《西宁市物业管理条例》开始实施。记者就读者普遍关注的相关问题，近日走访了西宁市房产局的工作人员及竞帆律师事务所律师。

　　未实际入住，物业费如何交纳

　　事件一：家住西宁市某小区的李先生近日打来电话，诉说了他与物业公司因交纳物业费产生的矛盾。他于2004年底购买了某小区的一套房屋，但直到2008年8月才搬入。可是物业公司要求他交纳从2004年至今的物业费。李先生不明白自己没有居住，为什么还要交纳物业费？

　　对此，西宁市房产局的工作人员说，2008年5月1日起施行的《西宁市物业管理条例》第四十一条规定：“物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。”业主入住与否，物业管理活动都要正常进行，这是物业管理的综合性决定的。业主未入住，除不产生生活垃圾外，各项物业服务都享受到了。因此，像李先生这种情况，依法应当交纳物业费，只是按应交纳物业服务费数额的70%交纳。

　　物业公司是否有权停水停电

　　事件二：家住西宁市某小区的王先生与小区物业管理公司发生纠纷后，他一直未足额交纳剩余物业费。物业公司就对王先生采取了停水停电的措施，王先生想知道，物业公司是否可以采取这样的措施。

　　竞帆律师事务所的田律师说，小区居民的水、电费虽然是由物业公司代收代交，但水、电的提供者却是自来水公司和供电局，供水供电的合同当事人是业主或者使用人与自来水公司和供电局。根据《合同法》的有关规定，供用电、水、气合同，只有在用电、水、气人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交纳费用的，供用人才可以按国家规定的程序终止供电、水、气等。物业公司不是供水、供电合同的当事人，收取物业费与代收代交水电费之间是不同的法律关系。因此，王先生遇到的这种情况属于物业公司不正当的停水、停电行为，属于典型的侵权行为。王先生可以通过法律途径维护自己的合法权益。

　　原房主欠下的物业费谁负担

　　事件三：家住西钢的孙女士遇到了这样一件事：2008年，她从王某手中购买了西钢某小区的一套房屋。近日，物业公司向她催缴王某此前拖欠的物业费2000元，孙女士向物业公司再三解释都无济于事。

　　竞帆律师事务所的田律师说，物业费是业主和物业服务企业，基于双方签订的物业服务合同，而由业主向物业服务企业支付的费用。根据《合同法》的有关规定，合同对合同当事人双方具有法律约束力；如果不是合同当事人，合同对其便没有约束力。本案中，王某欠物业费2000元，这是王某个人的债务。除非孙女士与王某在签订房屋买卖协议时约定物业费由孙女士承担，否则应当由王某对自己的债务向物业公司承担责任。物业公司要求孙女士支付原产权人拖欠的物业费的主张与法无据。

　　房屋质量有缺陷，业主能否拒交物业费

　　事件四：刘先生最近终于可以入住期盼已久的新房了，可他高兴不起来。因为房子存在着多种质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。刘先生找来开发商和物业公司，可他们只是把裂缝补了补，渗水及门窗歪斜问题还存在，严重影响了刘先生的使用。刘先生准备不再付物业费。

　　竞帆律师事务所的田律师说，物业服务企业与房地产开发公司是两个不同的企业法人，物业管理与房屋买卖也是两个不同的法律关系。根据《合同法》第一百二十一条的规定，房屋存在质量问题，是房地产开发公司对刘先生的违约，由房地产开发公司向刘先生承担违约责任。购房人只要实际接受了物业，在占用、使用该物业的过程中已经享受了服务，就应该按合同约定向物业公司交付物业费。否则，就是业主自己违反了物业服务合同。刘先生的做法可能既解决不了房屋的质量问题，还可能因此受到物业服务合同的制裁，是不合理、不合法的。

　　【相关链接】

　　《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　《西宁市物业管理条例》第四十一条：物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

　　前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。