在已经过去的中秋小黄金周中，榕城楼市的人气似乎比平时双休日要旺，但成交量却未见明显放大。现在，“金九”即将过去，“银十”能否给福州楼市带来转机？

　　或许，这只能在时间的推移中寻找答案。那么，在9月15日，即中秋假期最后一天公示的“双降”金融政策是否是政府出手救市的信号？未来的福州房价何去何从？榕城的房产开发企业在政策明晰之前将如何自处？

　　本期对话嘉宾

　　中庚集团执行总裁    黄海雄

　　福州开成地产副总裁  郑景枫

　　福晟集团策划总监     林  玮

　　福建群升置业有限公司总经理  肖  斌

　　鼎力地产运营机构董事长        袁晓龙

　　新境界房地产策划有限公司总经理 林  静

　　1问

　　政府救市信号已响？

　　9月15日，中国人民银行宣布下调人民币贷款基准利率和中小企业金融机构人民币存款准备金率，其中与房贷者关系最为密切的5年期以上贷款利率下调0.09个百分点至7.74%。

　　这是2004年以来中国央行首次降低贷款基准利率，存款准备金率也是2003年以来首次下调。这对房地产行业到底有多大利好，去年底开始逐渐浓重的楼市观望情绪，是否随着此次“双降”政策的颁布，有所缓解？

　　黄海雄：响应、信号、试探

　　此次央行的“双降组合拳”对楼市而言是一个明显的利好政策，我把它概括归结为六个字，即响应、信号、试探。所谓“响应”就是央行对中央政府既定的“一保一控”（即保证经济增长，控制通货膨胀）工作方针的一种响应；“信号”则是表明此次“双降”是政府货币政策松动的一个预兆；至于“试探”，即此次金融松绑是政府宏观调控的一种试探性动作，如果本轮宏观调控达到预期效果，不排除政府进一步出台相关“救市”举措的可能。

　　郑景枫：信号虽强，影响需时间

　　央行“双降”的信息明显是一个政府救市的信号，但它不是针对房地产行业的，最直接是针对中小企业的。对房地产的影响还需要一段时间才能检验，本身房地产对金融信息的反应都是滞后的。

　　肖斌：改善宏观经济环境

　　央行“双率”下调后，有些人认为将直接挽救房地产市场。我认为不然，央行的政策主要针对中小企业，但是只要广大中小企业能够得到发展，整个宏观经济环境就会得到改善。房地产是一个对环境十分“敏感”的行业，我相信一段时间之后，房地产企业也将间接“分享”到这个“救市政策”的好处。

　　林静：宏观调控需要慢慢来

　　政府现在有一些救市的趋向，暂时来说力度还不是很大。应该说，政府的宏观调控也需要一个慢慢调整的过程，不可能一时间一个政策就改动很大。市场的信心需要政府、开发商、消费者，还有媒体大家一起慢慢培养，并不是一下子就能调整过来的。

　　2问

　　房价是涨是跌？

　　或许，没有什么比房价更能触动市场那根最脆弱的神经了。当人们的目光都聚焦到美国金融灾难的时候，国内的楼市价格战正在全面打响。那么，福州楼市的房价还能跌多少？

　　郑景枫：房价理性回归

　　福州楼市现在正处于一个震荡期，从整体上说，福州的房价现在有两个走向：一方面，拥有稀缺性资源的楼盘，比如位于市中心的世茂天城、阳光白金翰宫，在短期之内依然比较走俏。而另一方面，有一些新区由于放量比较集中，现在的竞争相当激烈，比如金山板块的部分楼盘已经出现了价格的明显下调。

　　就目前情况看，这一次“理性回归”后和去年下半年的房价相比是有一定的回调，可是如果和去年上半年的房价相比，其实是差不多的。也就是说，这个时期的下调只是把之前猛涨的泡沫挤掉了。现在5000元至6000元左右的均价，基本上就是福州楼市的合理价位了。

　　所以，在现在这个环境下的房价走势，总体上还是趋稳的。金九银十时期，虽然大部分开发商采取了价格调整和优惠的促销方式，但是对每个楼盘项目而言，所有开发商都在尽量避免价格的大起大落，不到万不得已不会轻易调整价格，这不仅仅关系业主的利益，也关系到开发商的企业形象问题。

　　肖斌：下滑主因是消费心理

　　福州的房价还没有到一些人担心要“跳水”的程度。从去年开始到现在，受全国宏观情况影响，福州的房价经历过一个比较快的发展阶段，但这个阶段仍然是以刚性需求为主。现在，福州的房价正在渐渐回落。

　　深圳等城市之所以出现大幅度的降价，原因主要是投资过度，而福州不存在大幅降价的前提条件。目前福州楼市的交易量确实呈现萎缩的状况，但这主要是因为全国的宏观环境对消费者心理上的影响，造成刚性需求购房者持币观望。

　　林玮：螺旋上升的总趋势不变

　　福州的房产市场和国内的其他一线城市不同，房价从来也没高到很离谱。从这个意义上说，福州的房地产市场是没有泡沫的，现在房价有所下调，是符合理性市场环境的合理调整的。但是，房子作为不动产，它的稀缺价值不可改变，特别是地段好、产品好、品牌好的楼盘，未来一定还是能增值的。我认为房价从长远来看，总体依然是往上升的，只不过它是“螺旋上升”的形式，会经历价格、供求周期的调整，也要经历市场信心的重塑过程。

　　袁晓龙：福州房价再降也有谱

　　对自住型购房群体来说，现在买房的时机已经差不多到来了。福州的房价再跌也不会太离谱，只要简单算一笔账就清楚了：平均楼面地价在1500元左右的房子，加上建安成本、各项配套费用也要两三千元，再附上运营销售的成本，销售价格在5000元至6000元就基本是福州房子的合理价格。

　　林静：调整是必然

　　福州的房价，在2006年至2007年的第一波涨了一千至两千元，2007年下半年9·11万科事件后又涨了2000元左右。但是，这段楼市疯狂时期的涨价并没有实现多少实际的成交量。可以看到，这一年来，福州房价虽然上去了，却有很大一部分是开发商预估的市场，没有多少购房者“买单”。因此，福州房价经历这一次的调整，还是有机会回到2006年年初的水平。

　　其实，福州房价的调整力度不会太大，因为水分不多。楼市和股市一样，谁都不可能真的在探底的时候买入，最高位的时候卖出。只要差不多，就行了。

　　3问

　　开发商如何自处？

　　央行此番下调“双率”，是否意味着宏观调控转向救市？在采访中不少业界人士表示，下调“双率”有利于提振楼市信心，但市场从来不相信有救世主存在，唯有自力更生才是目前最好的解救办法。

　　黄海雄：下跌或许是最好的礼物

　　处于盘整期的房地产市场，对开发企业而言是一个比较难以接受的现实，但却又是一个不可回避的话题。

　　个人觉得，处于目前这种“地产寒冬时节”，地产商应该始终秉承“现金为王”的信念，对公司的财务状况做到了然于胸，保证合理的现金流，不要过多储备土地，正处于大规模开发的公司应该考虑控制甚至减缓开发速度，有土地储备但尚未开发的公司则应该加强市场调研，根据当地需求开发产品，在产品定位上把好关。

　　所谓危机，就是有“危”才有“机”，诚如我们梁董所言：“下跌或许是最好的礼物。”因此，对有实力的公司而言，任何时候都存在机会。

　　郑景枫：融资多样化，市场细分化

　　现在地产界已经不可否认地进入了一个寒冬。

　　从企业开发项目来说，必须找准自己的优势，不能再一股脑地扎在住宅项目上了。房地产的开发也可以探索多渠道的物业类型。如果是资金实力够的企业，不妨多持有一些物业，也是一种不错的选择。还有融资的渠道应尽量多样化。从具体的战术操作层面来说，对市场的研究要做得更细致一些。这个时候的楼市已经进入到市场细分的阶段，针对特定的市场制造有针对性的房子，改变原来粗放型的开发方式。

　　肖斌：主要决定于不同企业的财务状况

　　房地产开发商选择的自救措施各不相同，比较稳健的公司可能会尽量提高产品的性价比以吸引购房者，资金比较困难的企业有可能通过降价促销、寻求合作伙伴、转让项目来回笼资金。

　　有些人认为，开发商降价了，这个房地产就不行了。我认为不是这样的，房地产毕竟是实体行业，房地产降价和超市降价同样是促销手段，这些都是技术手段。对目前的福州来说，大规模、全行业的降价不大可能。

　　林静：大开发商有责任稳定市场

　　房地产的市场环境，其实很大程度上取决于大开发商的举动。比如国内一些城市万科的降价，虽然无可厚非，却也造成众人对房地产市场的迷惘。在市场不好的情况下，大开发商更有责任为市场树立信心，“朝令夕改”地不断调整只会让购房者更无所适从。其实，对福州的市场来说，开发商只要定一个合理的价格，成交并不难。