【案情简介】

　　张某于2001年与王某签订了一份二手房买卖契约，在契约中双方约定：张某将个人位于城区的房改房出售给王某，由王某在本合同签订后一次性付给张某人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时却被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王某要求退款及相应的经济损失，张某不同意，于是王某将张某告上法庭，要求张某退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。法院经审理查明，张某所有的房改房是于1983年企业分的福利房，根据和单位的协议，20年后张某才有出售的权利。因此法院判定该契约是一份无效合同，张某返还王某的购房款28万元整，利息不予支持。

　　【案例分析】

　　由于产权的问题，在现实中存在几种不能交易的情况：

　　1.福利分房。有的单位职工参加工作时，分到了一套房，并签订了协议。协议规定个人在单位工作15年或20年后，房子才可以自由出售。在这期间，个人只有征得单位的同意并开据书面证明才可以卖房。以上的案例就属于这种情况。

　　2.共有产权。房屋产权的所有人不止一个人，只有在征得全部共有人同意后，产权才能变更。其中一人卖房，必须取得其余产权共有人的书面授权书。

　　3.发生变更的产权。例如，经法院判决，李某与妻子王女士离婚，其名下房屋产权的一半划给了王女士。在判决之后，李某和周某签订了买卖协议，周某付给了李某5万定金。后来王女士把李某和周某诉之法院，法院判决李某和周某所签的协议无效，周某的5万定金由李某返还。