非回迁户购危改房可能无效

　　陈女士：在德胜门附近有一片危改房，房屋现在拆迁中。按照规划，这六栋房屋中有两栋是给回迁户的，由于回迁户不足，开发公司决定将这部分房出售。这种销售方式属于商品房吗？发展商仅有“建筑用地规划许可证”，签订购房合同能受法律保护吗？

　　答：这个问题的核心是房屋性质是否属于商品房，现有信息显示，开发商并未改变危改房的房屋性质，根据以往经验，这种情况一般属于经济适用房，那么在购买时是需要符合法律规定的购买经济适用房的相关条件。开发商在预售房屋时的一个合法要件是必须具有预售许可证，如仅有建筑用地规划许可证，那么在签订合同后如果发生纠纷，合同的效力会受到影响，可能会被法院认定为无效。

　　贷款未通过可依约定解除合同

　　刘先生：我在一个楼盘购买一套房产，房款总额为200万元，我付了30%的首付并签订购房合同后，在办理银行贷款时没有通过。我本人没有办法筹集到这么多的钱款，请问我能否取消购房合同并拿回首付款？是否要承担什么违约责任？

　　答：对于这个问题，首先要看你签订的购房合同中付款方式是如何约定的，在办理银行贷款方面开发商有无辅助义务，具体是什么样的辅助义务。根据合同法的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如开发商没有依据合同约定履行相应的辅助义务，导致银行贷款没有通过，那么无法继续付款的责任并不在于你，一般来讲你可以根据合同约定解除合同，拿回首付款；如没有类似条款，仅仅是由于你的支付能力有问题而不能继续履行付款义务，那么你要依据合同中的违约条款承担违约责任。

　　按揭房产转让需先还清贷款

　　方先生：我有一套贷款购买的房产，一共贷了20年。现在房产证已经办好，计划买车，希望把这套房子转手。请问我应该如何操作呢？

　　答：房屋买卖的一个原则是只要产权所有人同意，房产证已经办好就可以自由交易。但是有贷款的房产虽有房产证但其实产权并不在业主手中，而是抵押给了银行，所以你必须先将所有欠款还清。有两种办法可以操作，一是你自己能够还清的，可以自己提前还清。二是自己没有能力还完的，你可以要求买家代还，但是这样做有一定的风险，需要在签订买卖合同时写清楚，特别是有些买方也需要贷款的，这样就需要办理转按揭。一般的中介公司都有专门的服务机构，建议消费者找专门的中介机构，这样不仅安全，而且时间比较短。

　　房主未迁出户口可解除合同

　　刘女士：我通过中介公司购买了一套二手房，“原房主把户口迁出”的要求明确地写入合同中，结果发现，原房主的户口暂时还不能迁出。在这种情况下，我是否可以解除合同？我是否需要给中介公司支付中介费？

　　答：这需要看买卖双方签订合同的具体条款。房主的户口暂时还不能迁这可以说是卖方违约，可以解除购房合同。而中介公司的服务对象为买卖双方，如果在合同中没有约定中介公司对“买卖双方因违约解除合同”而退还中介费的话，应该是不退的，但是买方可以要求由卖方承担损失。

　　未成年人购房需提交户口簿

　　王先生：我打算购买一套二手房，希望把自己才2岁的孩子作为房产证的主人。应该怎么做？

　　答：由于你的孩子未满18岁，所以除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交购房人———你的孩子的户口簿或出生证以及监护人的身份证明。如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其惟一监护人资格。备齐以上资料后，就可到房管局办理房屋交易登记手续，将该房产登记在小孩的名下了。

　　(本期解答：北京市盛廷律师事务所律师毕文强、北京中大恒基房地产经纪公司副总经理付严)