一买房人在去地产中介签完《看楼书》看完房子后，因佣金支付问题未买此中介介绍的物业。之后，该买房人通过另一中介买到了之前看的物业，但他却陷入一场官司中。之前未合作成功的地产中介凭着签订的《看楼书》认为该买房人违约，将其告上法庭，索要成交楼价1.5％的佣金。罗湖区法院日前做出宣判：《看楼书》属无效合同，该地产中介败诉。

　　地产中介告客户不履行《看楼书》

　　今年1月30日，欧某文想买一套房，于是他到一房产公司莲塘分店（下称分店）了解购房信息，该分店按照欧某文的购房意向，准备介绍其购买位于罗湖区莲塘鹏兴路的鹏兴花园一套房，并与欧某文签署了一份《看楼书》，在此份《看楼书》中约定，欧某文确认通过分店所提供的专业、优质的房地产中介服务获得了鹏兴花园那套房的放盘信息并已进行实地考察和详细了解；欧某文承诺不会将所得房源资料透露于其他房地产中介机构及人士、不会直接或间接与有关物业之业主联系或洽谈，无论欧某文或他的关联人于六个月内成功地购入或承租上述楼房，均需对该分店已提供的服务支付相当于成交楼价1.5％（不足5000元则按5000元计收）或半个月租金（不足1000元则按1000元计收）作为佣金，支付时间为签署有关物业之正式买卖合同或租赁合同当日。

　　《看楼书》签署后，该分店带领欧某文去看鹏兴花园的房子。其后，因无法与分店就佣金支付问题达成一致意见，欧某文遂决定不通过该分店的居间服务来与卖方进行房屋交易。此后，欧某文通过另一地产中介机构提供的居间服务买到了之前看过的鹏兴花园那套房子。

　　得知此情况后，分店认为《看楼书》合法有效，欧某文既已完成房屋买卖交易，就应当按照《看楼书》的约定支付佣金，故分店将欧某文告上法庭，诉请欧某文按照成交楼价1.5％支付佣金。欧某文则认为《看楼书》的签订明显有失公平，分店并没有履行向他提供专业、优质的房地产中介服务的义务。

　　法院：《看楼书》是无效合同

　　罗湖法院经审理认为：《看楼书》所针对的是不特定的客户，而其条款内容是固定的，原告并未与客户就《看楼书》的条款进行协商确定。从效力上看《看楼书》属于无效合同，因为在居间合同中，居间人主要义务或者责任就是通过其提供的居间服务来促成委托人与他人订立合同，然而《看楼书》订立于原告带领被告察看房屋之前，从《看楼书》的条款内容来看，被告只要购买该物业，不管是否是在原告的居间服务促使下购买的，均应向原告支付佣金，很显然《看楼书》的签订与约定隐含了免除作为居间人的原告的主要义务以及强迫被告必须接受原告居间服务的意思，因此《看楼书》依法应确认为无效合同。故法院驳回了分店的诉讼请求。

　　一法官表示，签署类似的看楼书已经成为房地产三级交易市场的"潜规则"，长期以来，地产中介机构利用信息的不对称及其优势地位，单方制订类似看楼书的霸王条款，损害购房业主利益，排除其他地产中介的竞争，影响了整个房地产交易市场的健康发展。本案的判决，从法律上否定这些霸王条款的效力，有利于促使房地产中介机构的规范经营、诚信经营。