房地产业调整至多处中期阶段

　　笔者认为，目前房地产业的调整仍然处于初期，至多是中期的阶段。“地王”变成“债王”标志地产股调整初步结束，而地价的重新走高则可看成是地产业走出调整周期的确认符号。

　　笔者认为，一个地产业调整的小周期会包括以下几个程序：首先是地王频现（繁荣的象征，也是地产业可能见顶的前兆）；第二是房屋成交量的大幅度萎缩（表明尽管市场依然向好，但市场承受力出现问题，这时候股票市场可能出现小幅回调）；第三是地价出现大幅下跌（这往往意味着地产业的调整已经得到初步确认），地产股价格开始确认下跌趋势；第四是警觉的发展商降价销售，一段时间后，其他发展商跟进；第五是市场初步出现一手房价格低于二手房价格的奇怪现象，这是房屋成交量进一步萎缩，而地产价格也出现进一步下跌，最终导致二手房价格也大幅下跌。负资产现象开始出现；第六，由于销售量大幅下跌，半年后研究人员发现，竣工销售比大幅提升，以往供不应求的判断改变为供过于求，主流观点开始看空房价，而此时地产股往往已经下跌达到60%，甚至更多；第七，房价进一步下跌，空置率开始攀升。为了生存部分发展商进一步大幅降价销售，这时候降价比例可不是5％，而是20％到30％。与此同时，发展商普遍缩小开发规模，地产股进一步下跌，但跌幅开始趋小；第八，一年后，“地王”开始成为预售楼盘，市场售价大幅下跌，“地王”最终成为“债王”，部分高位拿地的发展商倒闭。这时候，房地产股票价格初步见底。第九，随着房价和地价的反复走低，二者都出现严重低估的倾向。最终，领先的地产商开始重新发现其中商机，土地拍卖市场上，出现罕见的地价上涨的现象。这标志着地产业的调整已经结束。

　　如果是一个大周期的地产业调整，将涉及国际金融危机或区域金融危机，国内通货膨胀，经济出现硬着陆，国际或国内股票市场出现大熊市，等等。如果地产业调整正好碰到这样的一个时期，那么调整的时间将会延长到2到3年。也就是说，此次地产业的调整可能在今年年底左右结束，但如果国内通货膨胀无法得到成功遏制，那么地产业调整可能要延长到2010年前后。

　　那么，目前地产业调整到了哪个阶段呢？我们现在可以看到，深圳和广州地区房价下跌已经导致负资产现象开始出现。这意味着深圳地产市场的调整大体进入了第五个阶段。但上海和北京的要慢几个节拍，现在还处在房屋价格初步调整，成交萎缩的阶段。所以，从全国的情况来看，地产业的调整应该说还处在初期，部分地区刚刚进入中期。