综观6月,在整体房地产市场需求观望、成交量大幅下降的大背景下,二手房市场自然难以为继,成交量降幅明显,据中原各门店数据统计,六月上海二手房市场成交量相比去年同期水平下降30%-40%不等,而去年同期大幅上涨的盛况已不可能在此上演;成交价格方面,相对还是保持平稳有降的趋势,购房者的心态到目前为止仍选择将观望进行到底。
上海中原研究咨询部经理马冀分析,从目前的市场整体情况来看,过去买方市场无条件追货已不复存在,这预示着随着投资市场的悄然淡出,自住型消费者将成为目前买方市场的主导力量,从生活出发、以实际品质论高低的理性购房行为已然是不争的事实。而随着部分业主心态从年前的“捂盘”到如今的快速“套现”,除了感觉房价已经达到心理预期外,一定程度上也受到大量一手房迅速上市的影响,认为大量新房上市对二手房会带来一定的冲击,因此着急“出货”。尽管如此,客户买房热情相对还不那么高涨。
由于房地产行业是一个资金密集型的行业,离不开资本市场和银行的支持,当资金收紧,房地产界必然受到一定影响,从目前金融市场可以看到,物价水平的不断提升、股票市场的低靡不振,都使得买方市场存在资金紧缩的情况,加之市场人气不再,部分原先打算购房的买家亦表现出“再等等”的心态;从近期上海中原研究咨询部所做的问卷调查来看,超过一半的受访者表示还将继续观望等待,而在二手市场未来走向方面,超过80%的受访者表示有信心,市场仍将稳步发展,二手市场不会出现超大幅度降价现象。
从全市各区成交量的变化情况来看,中心城区房价有一定的下降,这多少与古北一手房“御翠豪庭”降价25%有关。而本月成交相对较大的区域有长宁、杨浦、闵行等区域,成交量涨幅在5%左右,在目前萎靡的市场情况下成交量有所上升可谓表现突出。不少刚性需求购房者均表示闵行区域的成熟发展已饱和,而品牌开发商房源在该区域遍地开花,选择面很广,其中万科开发的楼盘则深受欢迎。
闵行的七宝板块可以说是万科楼盘的集中地,从一手全新楼盘、次新二手房源以及房龄十几年的楼盘均能在此板块中找到。万科城市花园、万科优诗美地、万科魅力之城、万科朗润园这些楼盘都是其经典之作,而紧靠七宝乐购大卖场这一生活片区,又是七宝人流量最集中的地段,使得该区域俨然可以称之为“万科板块”。从买卖来看,很多购房者都表示万科地产的物业管理在上海乃至全国都大名鼎鼎,而相对合理的价格也是受到青睐的主要因素,目前房龄在10年以上的物业市场挂牌行情在12000元/平方米左右。虽然其房龄较长,但较为经济紧凑的户型,且社区绿化环境较佳,从而获得了大批自住购房者的认可。而租赁市场在七宝同等房型中的租金,万科的品牌效应直接导致其下楼盘要高出区域水平100-200元/月不等。万科后期的衍生产品,如万科魅力之城、万科朗润园目前的行情价格是15000元/平米左右,成交也比较活跃。