2008年的楼市，资金的困局正悄然呈现，不断收紧的银行信贷及金融市场的低迷，正不断侵蚀着涌入楼市的资金。

　　数据显示，杭州楼市在今年上半年的成交量大大降低，不仅远低于去年同期的水平，甚至尚不及调控新政频出的2006年同期。

　　2008年上半年六城区商品房成交套数为12504套，较2007年和2006年同期分别下降35.2％和1.8％；成交面积为146.41万平方米，较2007年和2006年同期分别下降40.1％和1.1％。

　　从发展商的整体资金回笼来看，2008年的成交金额是208.956亿元，较2007年同期下降幅度为12.6％，有明显下降。

　　但是，与2006年同期相比，却又增长了48.9％。在房价大涨的时候，整体的资金回笼倒是仍显充裕。

　　杭州楼市上半年成交比较

　　杭州六城区商品房成交统计：

　　楼市固然较去年大为走弱，但在这半年中，市场依然在板块、产品、价格等方面呈现出了与以往不同的新变化和趋势。

　　江干拱墅领跑大市 九堡板块一枝独秀

　　2008年上半年各个区域中以江干区和拱墅区最为突出，也是七个区域中仅有的两个突破2000套的区域，西湖区、下沙和滨江区则比较相近，成交量集中在1300套左右。而在去年同期，滨江区依然是区域成交的榜首，其次是拱墅区、西湖区、江干区和下沙。由于新增供应量的缩减，滨江区在今年的表现较为乏力，今年中成交量较大的楼盘是银爵世纪、海威国际和水晶城。而江干区主要依托魅力之城、丽江公寓、左邻右舍、蔚蓝公寓四个楼盘接近1900套的成交跃升为各区域的头名，而拱墅区在今年中主要依靠万家花城、凯德视界的成交继续保持区域排名第二的位置。西湖区和下沙则分别由城市芯宇和伊萨卡占据成交的头名。

　　今年以来的成交热点板块是江干区的九堡板块，魅力之城、丽江公寓、左邻右舍、汇盛德堡、金海香滨湾等楼盘的成交总量突破1900套，占江干区总成交量的75％，占六城区总成交量的21％。供应量充足加上板块价值的不断凸现，使得九堡成为本阶段中主力购房需求青睐的板块。

　　套均面积下降 户型创新频出

　　自“7090”政策出台后，统计近三年上半年的住宅单套平均面积，2006年是129.4平方米，2007年是131.5平方米，08年是114.5平方米。2008年的单套面积较上年同期下降了13％。“7090”政策的效应在2008年上半年的产品表现中较为明显，随着符合“7090”政策要求的新盘上市量的增多，后市住宅单套面积的下降趋势将会持续。

　　从上半年新上市的楼盘来看，90平方米以下面积的户型已经成为目前市场上当仁不让的主流，而“7090”的政策也大大削减了90－130平方米之间的户型的数量，发展商往往更倾向于将余下的30％的比例做成更大面积的房型。而平均价格的提升，使得所对应的客户群体也发生了变化。90平方米以下户型成为需求的主流，就必然要求在户型创新和使用功能方面有更多的提升，才能满足原先的空间数量和舒适度的要求。在这一大前提下，发展商在户型创新方面可谓招数各异，花样百出。

　　“小三房”已经成为当前90平方米以下最受欢迎的户型，由“小三房”衍生出的户型创新层出不穷，然而究其根本，主要走的还是“赠面积”的路子，通过不计入建筑面积的空间来提升实际的使用面积，达到提升项目性价比的目的。在这一方面，中海的钱塘山水是最典型的例子。然而随着相关政策的持续完善，后续产品开发中“赠面积”的空间会越来越小，更多的产品开发趋向功能空间的再度细分或整合，未来的产品使用价值提升的空间依然很大。

　　价格有所松动，产品分类明显

　　2008年上半年，六城区住宅的平均成交价格达到了14000元/平方米，在2007年和2006年的同期，这一数字分别是9236元/平方米与8923元/平方米，三年中的两次增幅分别为3.5％和54.1％。可见，2007年下半年楼市的价格增长非常明显，而在2008年的上半年中，由于推出新盘的差异，每月的成交均价波动非常大，整体区间在12000-15000元/平方米之间，由于整体成交量不大，因此个别当月销售情况较好的楼盘就成为了影响当月市场价格的主要因素，结合各个楼盘不同阶段的成交均价情况去看，我们发现，事实上对于个盘而言，并不像整体市场价格一样出现过大的波动，但是价格的增幅在2008年上半年中已经相对较小，而在各个板块中，新推出楼盘在价格上都逐渐显露出“不为最先”的特点，也就是说这个阶段中有足够信心冲击板块最高单价的楼盘已经比较少了。

　　从楼盘个案来看，2008年上半年中，成交套数突破300套的有11个，这11个楼盘很大程度上反映出上半年以来主流市场需求的特征。从成交均价去看，比较明显地可以分为三大区间。第一区间：均价范围11000－14000元/平方米，主要楼盘包括万家花城、魅力之城、丽江公寓、凯德视界、左邻右舍。这一区间的楼盘分布于九堡、桥西和丰潭路，在地段上属于交通前景较好的潜力板块。第二区间：均价范围7000－8500元/平方米，主要楼盘包括元都新景、伊萨卡、世茂滨江花园、银爵世纪。这一区间的楼盘分布于华丰、下沙和滨江，在地段上属于副城和城市边缘板块，价格优势是最主要的吸引力。第三区间：20000-25000元/平方米，主要楼盘有城市芯宇和蔚蓝公寓，主城区成熟地段，高端产品，品质突出。产品的去化对应的是需求的释放，三类价格区间事实上恰恰反映的是当前市场上三类主要的需求特征。

　　品牌公司竞争加剧

　　在过去两年里，国内外发展商陆续登陆杭城，而2008年恰恰是品牌发展商竞相鏖战的时刻，在2008年的上半年中，万科、凯德、世茂、朗诗、中海均有项目推出，而本地开发商中，绿城、滨江、金都、坤和也纷纷加入战团。以销售成绩计，滨江集团凭借万家花城的热销，拿下了半年度单个楼盘的销售冠军；以影响力计，绿城凭借丽江公寓和蔚蓝公寓两大楼盘的快速去化依然保持了足够的口碑热度。可见，本土开发商在上半年的竞争中仍然保持住了以往的优势。

　　品牌开发商之间的竞争不单单体现在产品销售上，土地储备、融资、公益形象、危机公关能力都成为这个时期异常敏感的话题。绿城在5月中接连获取蒋村的三宗土地是今年这个异常淡静的土地市场中唯一的焦点。而滨江集团在A股成功上市以及金都集团在赈灾中的大手笔支出也是本土企业在上半年中凸现出来的亮点。而外来品牌公司则主要以集团公司的整体形象和影响力统一表现。下半年，杭州楼市将会有更多的外来企业推出各自的项目，而本土企业也会继续在各个板块发力。对于购房者而言，持续的产品竞争带来的必将是产品的不断升级和优化，同时也将形成适度的价格分化。

　　小结：2008年上半年的楼市，在资金流入减缓，产品开发多元化的条件下，呈现出的是一种受限的发展趋势，市场的走势相对平淡，价格体系松动，需求受抑。商品房市场成交量的下滑带来的是资金回笼速度的下降，而资金的有限性必将加剧市场竞争的程度。大地既非沃野，惟适着得以长存。