从昨日开始，一家名为上海申杨房地产估价有限责任公司的机构进驻杨浦区房地产交易中心。今后所有杨浦区二手房交易房源在缴税过户之前，都必须经过这家申杨估价公司的价格审核，明显低于市场价格的成交房源则可能被退件，并由申杨公司对房产进行重新评估。而这一切的目的，就是为了杜绝目前二手房市场上盛行的“做低房价”现象。正因为如此，6月21、22日这两个双休日，急于在23日之前抢着办完缴税手续的人们将杨浦区房地产交易中心挤得人山人海。
杨浦区增加询价过程
“我们也是上周五刚刚得到的消息，时间很紧，所以很多客户都只能赶在上周末前往交易中心，先把税缴了，然后再办后面的交易手续。”记者从21世纪不动产法务及交易服务中心总监谢垒华处了解到，从昨日(6月23日)起，杨浦区房地产交易中心内将常驻一家名为“上海申杨房地产估价有限责任公司”的房产评估机构，所有交易的二手房源在办理缴税手续之前，又新增加了一个“询价”过程，也就是由这家申杨评估公司对每套二手房的成交价格做一个评估，符合市场价范围之内的，由该公司盖一个章，然后才能办理下一步交易手续。而该评估机构认为成交价明显低于市场价范围之内的成交房源，则将被退件，不得过户交易。目前，申杨评估的询价过程并不收取评估费用。
“这一做法正是为了杜绝目前市场盛行的做低房价以减少交易税费的行为。”谢垒华向记者介绍，目前，上海各区房地产交易中心都没有这个强制询价的过程，一般都是交易中心的税务窗口对成交价格做个大致判断。有些区域，如黄浦、闵行等区，目前虽然没有规定这样的询价过程，但也会对成交的二手房价格做出大致判断，明显低于市场价的房源，也有可能会被退件。
中原地产交易按揭部的相关人士则表示，与其他各区不同的是，在杨浦区，今后被认定为成交价格低于市场价范围内的成交房源，必须由申杨评估公司对该房源进行重新估价；而其他各区，一旦发现成交价格低于市场价的房源，可由交易者自行选择房产评估公司进行重新评估。
记者还了解到，普陀区可能近日也将仿效杨浦区的做法，进驻房产评估公司增加询价这一过程。因此，普陀区近日赶着办理房产交易缴税手续的市民也很集中。不过记者致电普陀区房地产交易中心时，工作人员表示：“目前没有询价过程，但今后会怎样我就无法答复你了。”而其他区域目前尚未增加强制询价过程。
合理成交范围难以核定
记者又咨询了一位房地产估价行业的资深从业人员，他告诉记者，专业估价机构一般采用市场比较法对具体的房源进行估价，“按理，应该先挑选至少三个以上与欲评估房屋在成交时间、地段、房龄、户型等方面尽可能接近的成交实例与评估目标进行比照，然后依据评估目标房屋的具体情况做出适当修正，以此估算目标房屋的合理价格。”
理论上，修正价格的因素相当复杂：包括所处地段繁华程度、交通便捷程度等等。所以，这位不愿透露姓名的估价师表示，要对一套物业进行专业评估，至少必须前往现场勘察。“尤其是二手房，受市场环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响二手房成交价格，不到现场实地勘察根本无法对房源进行专业评估。”