中国是全世界人口最多的国家，但人口结构非常不合理，存在许多隐患，其中之一就是计划生育导致的人口断层现象。1950年到1978年间，我国平均人口出生率每年达到31.4％。，之后人口就进入缓慢增长期。1979年到2000年之间，平均人口出生率每年只有18.81％。，比28年前下降40%左右，到2005年我国人口自然增长率只有5.9％。，远低于世界平均水平11.9％。。

    出生率大幅度波动的后果之一就是人口年龄分布不均衡，2003年我国人口年龄结构图显示30只至39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。

    城市化进程放缓

    城市化率快速提升是人口对城市住宅需求集中释放的过程。在过去的10年里，我国城市化率从33.35%提升到44.9%，2亿人口从农村进入城市，为住宅市场带来旺盛的需求。动态来看，我国的城市化水平还存在较高的提升空间，这也是投资者和开发商对于未来房地产投资和消费保持乐观预期的主要原因。但下图显示，最近几年城镇新增人口在减少，新增人口的住宅需求可能下降。

    中国房地产市场现状

    未来10年住宅真实需求平均增长缓慢

　　根据我们的预测，未来10年住宅新增需求量5320万套，较上一个10年新增需求4860万套，需求总量增长约10%。如果按照户均面积90平米计算，未来10年住宅需求的总建筑面积47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，较2007年住宅销售面积6.9亿平米下降32%。我们认为未来住宅销售将呈现均值回复式的下降过程，某些年度的销售量应该比4.7亿平米更低。