律师观点

    一、基本案情

　　李先生和女儿系本市某区一套房屋的所有权人。2006年7月2日，赵女士和儿子通过一中介公司与李先生父女签订了 《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为85万元，签约当日首付26万元，6个月内办理过户手续，同时支付剩余房款,逾期付款违约金为年5%。

　　2007年5月29日，赵女士原计划支付剩余房款的动迁款一直未能到位，故又与李先生协商,在中介处签订了《补充协议》（注：另外两个人没有签字），约定继续履行合同。同时，又由于中介工作人员笔误，将违约金中的年5%写成“买方愿意按月5%赔偿卖方”。
　　
　　同年10月2日，双方又见面,口头约定2007年11月30日之前办理房屋过户手续，同时买方支付剩余房款，此次口头约定买方作了录像。

　　事隔一月后，买方收到卖方《解约通知函》，卖方称因买方未按2006年7月2日签订的房屋买卖合同支付房屋余款而解除合同，并要求买方承担违约责任。买方以电话联系卖方，并将双方口头约定11月30日之前过户交易的录像等证据播放给卖方听。迫于买方的压力，之后,卖方不得不致函买方，先行撤销其11月2日的《解约通知函》，但是要求买方在11月19日之前支付房屋余款,否则合同即告解除。以后，当买方及中介公司工作人员多次以电话、书面发函等形式联系卖方时，要求其在2007年11月19日双方办理过户手续,并由买方支付余款时，卖方却又刻意回避，并且继续发送催告函及解约函。

　　2007年11月13日，买方不得已,向派出所报案。11月16日，买方及中介公司同时给卖方发出履约通知函，通知卖方于2007年11月19日办理房屋过户及付款手续。

　　11月19日，卖方指定的期限将至，但仍无法交易，买方采纳专业人士建议，将该房屋余款及买卖合同约定的违约金提交公证处进行提存公证，随后即向法院起诉，要求卖方继续履行合同并承担相应的违约责任。

　　 二、争议焦点

　　一、原、被告谁违约？原告主张被告一面不断发函要求原告支付房款并限期解约，一面拒绝受领，实际上是恶意违反合同约定，不愿意继续履行合同将房屋出售给原告。被告主张原告在收到催告解约函后仍不支付剩余房款，期限届至，买卖合同已依法解除，原告应承担违约责任并支付补充协议约定的“赔偿金”。

　　二、《补充协议》约定的按月5%赔偿金是否有效？被告在庭审中主张原告应按补充协议的约定，向被告支付余款每月5%的赔偿金共计17万元多。原告则认为，当初签订补充协议时约定的本来就是每年5%。由于起草补充协议的中介人员笔误才写成每月5%，且该补充协议没有另一个买方（赵女士的儿子）和卖方（李先生的女儿）的签字，不构成对买卖合同的变更；再则赔偿应当基于损失，买方逾期付款造成的卖方损失显然不可能达到月5%，否则比高利贷还要高出好多倍。

　　三、买卖合同能否继续履行？被告主张因原告违约，已将系争房屋合法出售给善意第三人，被告与原告之前签订的房屋买卖合同已经不能履行。原告认为被告再次出售系争房屋的行为并不影响合同的继续履行，因为再次出售房屋并未办理产权过户，原告有权要求被告继续履行原买卖合同。

　　三、律师视角

　　笔者认为，原告由于自身原因未能按照原买卖合同规定期限付款确有不当，但是愿意按照约定支付违约金，而被告既然答应继续履行合同，在房价上涨时不该违反诚信原则，一方面发函催促付款，当买方真要付款时，又拒不受领，试图造成买方拒不付款的假象；另一方面又挂失补办产证并将房屋另行出售。最终，在原告付款得不到被告配合的情况下，选择向公证处提存以履行自己的合同义务时，被告却又指责其为恶意提存。

　　通过案件相关事实梳理，折射出一个现象：那就是房地产市场越有波动，房地产交易过程中当事人的诚信问题就越突出，而离开诚信的交易，是不利于房地产市场健康发展的。