随着房价走稳向下压力增大，人民币对外升值，对内通货膨胀压力的加大，许多投资客想高价出手房子兑现变得十分尴尬，而那些有按揭贷款的业主似乎更按耐不住。陈小姐就是其中的一位。05年她抱着投资的心态，贷款买了第二套房，可如今房贷却成为影响生活质量的沉重负担，房价的扑朔迷离加深了她对于房价下跌的担忧，直到最近，她终于决定趁早出手兑现。

　　像陈小姐这样，将处在按揭中的房屋进行再次买卖的案例不在少数，据不完全统计，占厦售房者的20%，二手房转按揭市场非常巨大。 那么，房贷中处于抵押状态的房产证，如何能顺利解压，实现产权证过户，完成二次交易呢？银行、中介、买方还是担保公司在其过程中扮演什么样的角色呢？厦门二手房市场上的做法，可谓公婆有理，各执一词。

　　第三方角色谁来扮演？

　　建设银行厦门祥东支行的蔡先生告诉记者：“转按揭”业务在港、澳、台地区以国外发达国家是一项普遍的购房贷款业务，其实质就是已购房产的借款人主体的变更。这意味着购房人在未还清住房贷款时，可以卖出该房屋，而买入该房产的人，可向银行申请二手房购房贷款。“买卖”两讫后，该房产的借款人就从前一个购房人变更为现购房人。

　　从程序上看，银行方实现转按揭是毫无难度可言的，理由：转按揭实质上就是前一购房人的债务转移。但是，由于卖方的房屋仍处在抵押期间，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清卖方的第一笔贷款，解除抵押、取得房产证明后，才能进行房屋产权过户。因此转按揭涉及的法律关系非常复杂，对买卖双方来说，风险都很大，主要表现为两种：（一）买方为房东提前还清贷款后，因房东突然暴露出资信问题，财产被冻结，买方无法顺利拿到房产证；（二)房购合同先签署后，买方因资信问题，无法顺利通过银行的信贷审批，房东拿不到剩余房款。

　　买卖双方谁先让步，似乎都会将自己至于吃亏的被动局面。那么在实际操作中，谁在买卖双方交易中扮演保护神角色呢？

　　银行——集中发力仍显虚弱

　　记者走访了厦门各银行个贷部门后奇怪地发现：除建行去年推出了针对转按揭资金监管“百易安”业务外，其他银行声称：目前都不办理转按揭这项业务，理由为没有接到上级银行通知或分行没有足够的额度支持。

　　厦门建行个贷部相关负责人介绍，“百易安”是针对二手房交易资金托管平台，对买方存入的房产交易资金进行安全托管，待双方办理完过户后，根据双方授权指令将托管资金转入卖方指定帐户；若房屋交易未达成，交易资金予以安全退回。这一业务有效地保障了买方在较长的过户过程中的资金安全。但如此安全便捷的监管业务，推出许久却乏人问津，这究竟为何呢？

　　孟氏房产的甘经理无奈表示，作为中介经纪人，都希望客户交易安全方便，走银行监管途径固然好，但在现实操作过程中问题很多。房子本身就是保值的投资，房东卖房，大多是急用资金用于生意投资，或是“小房换大房”的迫切愿望。银行监管手续复杂，通常要等到整个过户交易过程完成，才能拿到房款。回钱太慢，房东大都不愿意。

　　那么，针对转按揭成交的复杂交易过程，厦门各品牌中介又是如何应对的呢？记者意外发现：多方利益交割下，逆风险而上，许多买家和中介犹如踩着钢丝过桥，转按揭的安全隐患和利益风险令人咂舌。

　　私下交易——风险与利益博弈后剩下什么？

　　一位不愿意透露姓名的业内人士坦言：目前厦门中介行业的普遍做法是，买卖双方签订购房合同后，买家将首付款交给卖家，让中介与卖家一同前往银行缴上房贷的尾款，从而拿出房产证，实现“解压”状态，但过程却要花费长达18个工作日。如果房东资信突然出现问题，如突然破产或是被其他债权人追债，那么法院有可能随时宣布冻结房东的财产，买家则有可能因付了首付款，却无法顺利过户，最终导致自身利益受损。

　　如果交易出现上述重大问题，买卖双方利益受损，中介是否需要担负重大责任？中介经纪人纷纷坦言：中介只能在房东资信背景调查上下点功夫，尽量保证交易安全，或将风险如实告知，以实现透明交易。如果资金产权之间的交易发生变数，中介是无法承担任何连带责任的。利益风险将由买卖双方自行承担。