福州商业地产发展中的退铺风波，各界都已经习以为常了。无论是曾盛极一时的五一商圈，还是后起之秀万宝商圈，商业地产项目都曾遭遇此境。近期，位接八一七黄金中轴线的冠亚广场同样在劫难逃，遭遇退铺风波。被业界奉为金科玉律的“地段，地段，还是地段”的法门似乎失灵了。福州的商业地产究竟怎么了？

　　面对商业地产发展中的各种难题，恢宏的问题本身并没有答案，简单的逻辑推理也很难找到确切的药方。福州的商业地产毕竟阅历尚浅，短暂的市场历练，是它们成长中最重要的课堂。我们只能从他们的步伐中，窥斑见豹，探索商业地产发展的脉门。

 　　完善配套 吸引目标消费群体

 　　福州首个挑战地段命题的商业地产项目是宝龙城市广场。这是一个在没有商业底蕴的新地上规划的商业力量。距宝龙开业已为时一年了，今日的宝龙城市广场，人如流，车如潮，一派繁华盛景。我们不得不承认：商业对一个区域的塑造力是惊人的。

 　　对一个商业中心而言，物业配套的重要性不言自明。物业是载体，是人流的容器。物业设施又构成城市的文化景观。所以，商业地产发展中，物业设施配套自然成了开发商考虑最多的因素。

 　　单纯的“为商而商”的物业难免局限。城市与商业项目的开放式沟通逐步受到地产开发商的认同。把商业项目融入到城市中，成为城市生活体验的一部分，正逐渐上升为一种全新的商业地产开发理念。但这样大手笔的开发，在福州很多地方都无法通行。比如最古老繁华的商圈东街口，在厚重的历史背景下，周边旧屋与古迹交叉，商业地产项目很难按开发商的规划意志为之。最受诟病的是，缺少停车位。而这一点，对高端定位的商业项目而言是致命的。