要注意三个因素，一是社区所处地段、交通、规模以及居民情况；二是社区周边原有商业布局状况；三是社区业态配合比情况。
社区地段、交通、规模、人口密度、入住率等都是投资社区商铺应考虑的先决条件。入住居民的群体层次和消费习惯更是决定性因素，它包括业主收入、年龄、职业等特点。如果大多数业主是30岁上下的话，那开办咖啡厅、快餐店、练歌房较为适合。
小区外围原来商业布局是投资方向的决定因素，如果周边早已开办多家美容美发以及超市，那肯定要另外选择物以稀为贵的商铺开展差异化经营。
开发商原来对小区商业业态的规划和定位是什么很重要，是商业街还是商业中小等。各种业态配比内容和数量如何，底层是什么业态、二层又是什么业态，都有一定的商业市场规律。