客源和通路

　　房地产销售离不开销售员所拥有的“资源”，包括客户和市场两大资源。作为商铺销售来说，上述两大资源中客户资源更为重要。如今，上海房地产二三级市场已经完全走向联动。但各有侧重点，二级市场主要抓房源，三级市场主要抓客源。因此，如何优化和整合两个市场的资源（尤其是客源）成了商铺销售是否成功的关键。要抓客源必须注意包括商铺网络分布、从业人员质量、客户数量积累、市场占有率、公司信誉以及资金实力等等因素，这些都是打通商铺销售“通路”的基本条件。

　　物业稀缺性

　　评价一个商铺是否具有长期优势，关键看该物业的租金回报率。目前，上海商铺租金回报率大致在8％上下。然而，这仅仅是一个全市的平均回报率。某个商铺一旦拥有比其他商铺更多优势的话，当然就会棋高一着取得更多的回报。这里就涉及到商铺的“稀缺性”问题。如果该商铺在周边区域具有“唯一性”的话，该商铺就能“持续经营”。这样的话，商铺的租金回报率也就能长期保持稳中有升的态势了。

　　物业的定位

　　众多事实证明，一个商铺楼盘建成后如何定位是成功与否的关键因素。譬如某个住宅社区开发一批商铺，如何定位该商铺的发展形式和所销售的商品将影响其今后的走势。此时必须考虑以下一些问题，如商铺所处地理位置、附近交通状况、社区居民类型、区域人气现状、小区规模大小等等内容。依据上述内容作出相应的定位，这是摆在开发商面前的一门功课。如位于上海市郊一个新建住宅小区，开发商考虑到该社区居民的层次以及需求，把社区商铺定位为“具有异国风情的现代式休闲步行街”。一方面引进居民生活必需品，一方面提升商铺文化和休闲品质，加上营造浓郁的英伦风格环境。结果，该社区商铺经营状况十分良好。