商业专案投资要求的是有专业的投资眼光与相对稳定的长期投资回报。投资好的铺位可以“一铺养三代”，相反就会“损兵折将”，不但收不回预期投资成本，还会造成投资心情与精神上的倦怠与不安。

　　想得到相对稳定的长期投资回报，就必须手打两种算盘：远期与近期的投资效益。如果两种算盘打得通，那麽远近效益兼收并蓄，投资商业项目的成功应该是指日可待了。但如何做到投资效益远近兼收，笔者有如下建议：

　　看回报率长短

　　决定一个商铺是否应该投资，投资回报期十分重要。一般情况，投资回报期可以是3年，也可以是13年，有经验丰富的商场经营者称，3年对於经营者，只是一个商场经营培育期，13年，足以将一个商场做熟，但时间过长也会导致租金升值回报机会的丧失。所以，站在投资者角度，79年後的商场经营，是一个商场或铺位增值的最佳时机。当然，位於不同商圈的商场，需要的市场培育期也不尽相同。

　　投资回报率是决定商铺投资的另一指标。普通商铺，在带租约情况下大都7 8％左右，较高投资回报的合同期约也有在1213％之间，自营商铺的投资回报率则风险并存，但无论如何，较高的投资回报率，稳定而长期的投资回报收入，是投资者追求的最终目标。

　　看商场招商情况没有完成全部招商工作的商场，3年後，投资收益保障力度较小，风险相对较高，全部招商完成，经营成功的商场，投资收益的保障力度较大，风险相对较低，如果已形成了成熟的经营现状，则能最为有力地保障投资者的投资利益。

　　以人人购物广场为例，可以一方面保证投资者能够在合同期限内获得较高的最低保障，同时又可以获得铺位在7、8年後升值的租金回报（成熟且成功的经营收益支撑），才可以实现远近收益兼收的效果。