增加有效供给、遏制投机性需求四大对策

　　1.破除垄断，增加有效供给。住房供给取决于住房生产链条全过程，包括土地供给、住房建造和住房销售等环节。垄断降低资源配置效率。在用地供给环节，政府通过减少用地供给、土地储备等手段提高地价，追求居住用地出让收益最大化。长时期以来，相对于工业化进程，城市特别是经济发展较快的城市，新增居住用地数量偏少，比重偏低。为保障与工业化相适应的城市居住用地供给，国家在全国用地综合平衡的基础上，适度调整城市用地供给，各城市年度出让土地中相应增加居住用地。

　　住房开发环节，在用地供给偏紧、需求旺盛的背景下，近几年市场形成房价上涨的强烈预期，囤地囤房成为普遍的开发模式。为此，国家规范住房用地开发周期标准，在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限，违背土地出让协议和开发周期承诺的作囤地处理，给与罚款或收回处置。已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限。居住用地出让招拍挂实行双重竞价规则：要求开发商提出详细的开发周期规划，对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标，招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人。

　　2.遏制投机性需求，防范市场风险。我国住房市场主要由城市化和收入增长形成的消费需求主导，房价增长主要反映的是基于消费性需要的真实供求关系。但2006年以后特别是2007年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场；提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。

　　3.构建多层次的住房保障体系。我国近年来房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响。我国是发展中国家，城市居民家庭收入水平较低，储蓄积累有限，广大的中低收入阶层即使有银行按揭支持也仍面临首付和还贷压力。为满足中低收入阶层住房需求，一方面，要积极发展租赁市场，以租代购；另一方面，国家应构建多层次的住房保障体系，为此提出以下三个层次建议：

　　其一，改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力。由于各职业群体收入差别悬殊，高收入职业群体住房公积金积累高而住房需求已得到满足，一些家庭不屑于获得公积金支持；而中低收入群体多有无房户，购房需要迫切，但又得不到公积金的有效支持。因此探索建设面向住房困难的中低收入家庭的公积金制度确属必要。

　　其二，适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制。我国提出了经济适用房和两限房等多种住房保障模式，但保障目标定位并不清晰。从我国现阶段整体发展水平出发，购房保障的覆盖面不宜过大，保障水平也要适当。为体现公平、公正原则，应对购房保障目标人群进行更精准定义和有效识别，改革现有以当年收入和户籍为依据的人群识别管理机制，建立以持续低收入和租房期限作为购房保障人群识别机制。

　　其三，发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难。对于购房、租房都难以实现的低收入人群进行公共支持。保障形式宜以货币补贴为主、实物配租为辅。有条件的大城市建设廉租房，实行实物配租，但切忌蜂拥而上，造成公共投资的浪费。

　　4.注重政策的衔接性和协调性。近年来，我国房地产政策密集出台，对房地产市场调控起了一定效果，但由于政策之间和部门之间的衔接性差、可实施性差等问题消弱了政策效果。为此建议：①加强国家相关管理部门之间衔接和沟通，保证调控行动一致性。相关部门应定期进行信息沟通和协调，突出政策的科学性、全局性，减少部门政策冲突。②强化政策的协调性。房地产市场是多元利益博弈的格局，中央政府与地方政府、地方政府之间、政府部门之间、政府与企业、房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同，对政策的理解和执行也会存在差异，因此国家政策重点在于统筹兼顾，综合协调各方面利益。

　　(节选自《2007-2008中国房地产市场形势分析与预测》总报告。课题组成员：牛凤瑞、李景国、尚教蔚、李恩平、李庆、袁秀明)