上周末，福州一家房地产公司紧急召开营销会议，这场会议的议题只有一个，如何让他们在金山的楼盘能在激烈的竞争中分割更多的市场分额。真正触动他们紧张神经的是4月19日这一天，金山区域“中庚城”80%的销售率，这种火爆冲击着金山楼盘已经维持数月的销售平淡状况。
“中庚城”撬动起来的刚性需求，让金山区域楼盘的开发商震惊。似乎一夜之间，那些处于观望中的购买力鬼使神差般地被唤醒。
“中庚城”开盘当日，前来“踩盘”的业内人士络绎不绝，他们中身份最高的是地产公司的老总。这种惊动公司高层前来“踩盘”的现象，在以前的市场中是绝不可能发生的事情。
一个楼盘的开盘，为何会引起大家的强烈关注？在平淡的市场中，它为何脱颖而出？它的出现对整个金山楼盘乃至福州楼市产生怎样的影响？
“中庚城”卖的是成本价？
今年，想看福州楼市的起伏，不得不看金山区域(即金山板块和浦上板块)。原因只有一个，该区域无论是新建房源放量，还是土地储备量，都是最大的。
楼盘越多，竞争就越激烈。在这个区域里，集中了融侨心巢、世欧彼岸城、正祥一品新筑、中庚城、中庚国际华府、融信宽域、金辉天鹅湾、金辉枫尚、福晟钱隆金山、泰禾红峪、海润尊品、凯旋枫丹、公园道一号、美林湾、金山公园等十几个楼盘。
前一阶段，市场的冷淡反应，已经令金山楼盘的开发商们打响了价格战。“4800元／平方米超低起价，首付3.1万元起”、“享受9.5折优惠”、“夫妻同来即送3888元装修基金卡”、“免费领取优惠5000元置业卡”、“每套优惠2万元”、“低首付”、“代垫首付”这些形形色色的促销广告充斥着福州各大媒体……
据了解，在大打价格战时期，金山楼盘普遍降价空间在15%左右。
这些招数在初期具有显著效果，后期这种招数被开发商广泛使用，其效果也大不如前。不少楼盘降价的尺度遭遇着购房者的质疑，“降价”仅仅是回到去年大幅提价之前的价格，并非真实的降价。
据说，在“中庚城”开盘之前，周边楼盘的开发商就已经开始四方打探其开盘的价格。“中庚城”早期给人的印象是个高档盘，周边的开发商猜测它的平均售价应该在7000元／平方米以上，这一点也被消息灵通人士所证实。据透露，在去年市场还是相当火爆的时期，当时公司高层的价格预期是在7500元／平方米以上。
在这场战役中，价格的尺度被看作是一把利剑。有业内人士看过“中庚城”产品后，并得知其开盘均价才六千多元／平方米后，十分惊讶，他说，“这种售价已经接近成本价了，开发商能开出这样的价格是需要勇气的”。
“结合中庚城的区位、规模、规划、产品、配套等综合因素，这个价位，确实对整个金山区域其他楼盘产生冲击。”福州某金山楼盘的开发商如是说，“但是，中庚城的热销也让我们看到希望，只要产品到位，价格合理，市场还是会买单的”。
也有业内人士表示，中庚城如此价格入市，在后期的价格拉升上，将顶着较大的压力。
开发商拼的是综合实力
福州一房地产开发商告诉记者，如今来买房的都是刚性需求，纯粹的自住型客户。这一类客户与投资型客户最大的区别在于，他们追求产品的性价比。比地段、比户型、比价格、比环境、比升值潜力，什么都比，直到挑到他们最满意的，觉得最值得掏钱的房子。
面对这类客户群体，开发商们除了在价格上做点文章外，还得挖掘出更多的东西让购房者进行对比。这位开发商笑称，只有在买方市场下，购房者才能享受这样的待遇。
金山区域发展经历三个阶段，从最早的以“金山碧水”为龙头的经济适用房大本营，发展到中期以中低档价位房为主力的白领乐园，再到后期的品牌开发商的根据地，此时金山处处均豪宅。随着开发商对楼盘定位的不断升级，金山区域楼盘品质的提升是突飞猛进的。现在金山的海润天地、中庚国际华府等楼盘代表着福州房地产开发的最高水平。这里也聚集了融侨、世欧、泰禾、金辉、中庚、正祥、融信、海润、福晟等众多品牌开发商和本土地产大鳄。
这场没有硝烟的战争早已被拉开序幕，最初的价格战只是去年房价狂涨后的一种理性回归，一旦这种回归到底，开发商们能够拿出来较量的就只有自己的产品了。首先向市场展示自己产品内在品质的是海润地产，其楼盘海润天地足可以代表其开发水平；紧接着就是融信地产，前不久，该开发商邀请福州媒体前往其开发的融信宽域的工地，考察其工程品质，将自己的施工过程展示出来；再就是“中庚城”开放实景样板体验区，做好社区的景观和样板房，让购房者提前感受未来社区环境。
据记者了解，目前已经有不少金山开发商开始着手加大对产品附加值的投入，他们中多数人在用材和施工工艺上下大血本，还有的开发商紧抓管理，提升产品的性价比。
在今年楼盘放量巨大且集中、产品同质化严重的金山区域已经显现出其自身的发展轨迹，那就是残酷的竞争。在买方市场下，我们看到有的开发商已经开始突围，有的开发商正在着手准备突围，无论他们目前处于怎样的阶段，都预示着卖房攻坚战的打响。
金山区域楼盘比拼综合实力的氛围，将影响着福州楼市其他区域的楼盘。