盘活二手楼可降低房价

　　何伟生　满堂红（中国）置业有限公司董事总经理

　　虽然二手楼市在2007年末遭遇低潮，但2008年二手楼市行情仍然被看好。广州仍是全国最成熟和最稳定的二手市场，未来发展空间巨大，经过此次盘整，市场将更趋于理性。

　　2007年底出现的市场调整与前几年的情况并不一样，前几年国家出台新的政策后，市场虽然也有短暂的盘整，但基本上是建立在楼价比较理性的情况下，而2007年的调整面对的是已经疯涨的楼价，因此市场将从根本上发生改变。楼价高了，本身就提高了购买门槛，而现在银根收紧后，购买人融资能力降低，将直接影响供求对比。

　　在去年一年间，二手楼市的投资客大幅增长，显示出楼市的非理性繁荣。从按揭数据来看，上半年约有四成客户选择按揭，而到了下半年，猛地上升到了七至八成，由于二手按揭通常是投资客户选择比较多，所以由此可以看到很明显的楼市投资潮。最近有人提出盘活二手可以帮助降低楼价，我比较赞同这样的观点。总的来说，买二手楼的自用买家要比买一手楼的多，需求更合理和理性，而且二手房产进入市场后，有助于提高楼市的整体供应量。
　　
　　从1992年起，广州就有了中介，是全国最领先的，而且很多港资公司从香港带来了成熟的经营理念，因此整个市场相当成熟。目前，广州二手楼市的空间并没有被挖掘完，相对于国外二手楼交易占楼市七到八成的交易量来说，国内近五成的交易量仍有待提高。

　　公司规划

　　年内进入一手楼市

　　目前满堂红已经在进行资产管理项目，为大型资产管理公司管理着全省近900万平方米的土地和房产。在2008年，满堂红将有一系列新的举措：将继续发展其最具特色的网络经纪人项目，保证在每个地铺都有接入端口，每个经纪人都成为网络经纪人。另外，满堂红还将进入一手市场，目前已有两个项目在运作中，这样在二手市场气氛不好的情况下，一二手互动将对公司业务有所平衡。在今年三四月份，满堂红将推出房屋管家业务，为业主出租房产提供专业服务。

　　第一季度市场表现将最佳

　　刘志忠　美联物业广州区域董事

　　作为一个经历过无数次调控带来的市场变化的“老兵”，对于去年年底突如其来的“寒流”，刘志忠显得非常适应：“2005年，房地产就曾出现过过热现象，国家当时出台了不少调控政策，事实证明，这些政策能给市场降温，但绝不会打垮市场。”
　　去年是楼价最高，也是涨得最快的一年，对于这样的市场，政府不可能不出台一系列政策来控制楼价。拴住楼价这匹脱缰的野马，其实是件好事情，一方面，高企的楼价让许多想买房的市民感到力不从心，房地产的消费群体也越来越小，这对开发商和中介公司都带来了压力。另一方面，去年上半年的过热行情，使得许多中介行不计成本地扩张，导致从业门槛降低，大批低素质人员进入中介行业，给中介公司的信誉带来了负面影响，对消费者则是一种打击。

　　2008年的二手市场总的来看行情会比较平稳，上半年特别是第一季度将是市场表现最佳时期。因为去年国庆黄金周后，连续几个月市场交易量都出现大幅下降，但楼价却在往上走，许多买家都处在观望之中，因此在去年第四季度压抑了巨大的需求。而今年初，楼价出现实际性的调整后，这些需求将会被释放出来，许多观望之中的客户会选择重新进入房地产市场。另一方面，股市在年初比较低迷，也会促使一部分资金选择回流，投资楼市。

　　公司规划

　　重点布局珠三角城市

　　去年底，美联物业逆市而上，连开八铺，为业内瞩目。2007年一手楼卖得太好，反而挤压了中介公司代理的空间，如今销售出现压力，有着灵活机制和专业经验的二手中介公司体现出了价值，给二手中介公司重新进军一手销售代理创造了机遇。2008年美联将调整战略，在一手市场上有所作为，目前，美联已代理了佛山、江门等二线城市的项目，未来还将重点布局珠三角的各个城市。