“走出去”的制约因素

　　目前，全世界的国际房地产工程合同总额每年约1万亿美元左右，而中国在去年房地产对外合同额仅为130亿美元，占全世界国际工程合同总额的1.3%。少数在国内称得上技术实力雄厚的大型房地产企业，在海外市场主要还是依靠低廉的劳务优势，而不是整体技术优势。总体来讲，中国房地产企业参与国际市场竞争力还存在以下制约：

　　成本优势受到挑战。中国房地产企业的比较优势与制造业类似，即低成本优势，包括劳动力的低成本和工程技术、管理人员的低成本，但在现行的国际经济规则下，劳动力的国际流动受到非常严格的限制，制造业可以通过大量生产工业制品，将国际流动性差的劳动力转变为流动性强的工业制成品，而房地产产品的不流动性和人员的流动性使得这一比较优势的发挥受到限制。

　　房地产咨询服务能力不强。当前国际房地产工程已超出了单纯的工程施工安装范围，成为货物贸易、技术贸易和服务贸易的综合载体。由于长年来中国建筑管理体制的原因，施工企业与设计院不但分别设立且各成管理系统，人为地割裂了相互间的有机联系，使得中国缺乏类似国外的工程公司和工程咨询公司。缺乏进军海外市场需要的足够的国际性经营管理人才和知识积累。

　　缺乏足够的金融支持。中国对外房地产工程的金融服务不能满足承接国际工程的需要。如企业获得外汇资金信贷的渠道单一，出具融资保函困难，保函风险抵押要求过高，超出企业承受能力;为房地产工程服务的政治风险保险目前是空白，政策性金融支持规模太小，政策性金融支持的管理和运作机制不完善、透明度低，出口保险的保费太高，加之行业资本不雄厚，企业自身资金能力欠缺，这严重制约了中国企业开拓海外市场。

　　对于中国地产商而言，海外的投资项目地是如此的遥远，商务成本、法律关系、不同的语言文化背景等因素都构成了犹豫迟疑、谨慎的理由。而相比之下，内地火热的地产市场虽然经历历年的宏观调控，仍处于黄金周期中的上升通道，相比之下异域开发的机会成本实在不小。

　　世邦魏理仕中国企业海外业务服务副董事陈希表示，阻碍当前内地地产公司以及其他行业中资公司海外投资的一个主要瓶颈，仍然是语言和文化的差异。这很可能超出很多人的想象，但是仅仅把中文翻译成英文是不够的，还需要能够完整真实地把意思传递给对方，并在充分理解和掌握目的地商业文化惯例及礼节、社会风俗习惯等基础上进行有效率的、有针对性的沟通、谈判。当前内地地产商在海外的不动产投资总体呈现一个零散、个案化的局面，但是投资趋热的迹象明显。