央行和银监会关于第二套房贷提高首付和利率的政策出台后，上海楼市的成交量应声而落，统计数据显示，去年10月份上海楼市的成交量较9月份环比下跌了15.7％。这种下跌的势头一直延续至今。最新统计数据显示，12月31日—1月6日一周内上海楼市新建商品房成交量环比下跌了4.6％，而整个12月份按套计算的成交量环比跌幅达到了21％。

　    量能急缩的主要原因是政策引发的观望情绪所导致的。上海财经大学日前发布的2007年第四季度消费者信心指数显示，上海购房者的购房意愿正随着房价的持续走高而不断下降，认为当前购房时机“很差”的购房者比重接近70％，对未来半年仍旧看“差”的占比也达到了65％。这份调查还同时显示，有17.6％的受访者对于房地产市场宏观调控效果持肯定态度，比三季度的12.3％有所提高，这也反映出这次政策密集出台后消费者对宏观调控的信心有所增强，而体现在房地产市场交易中，就是一股浓厚的观望情绪。

   　 量能急缩的另一个重要原因，则是房贷政策的变化打中了房价疯涨的“七寸”。分析人士指出，在房价高企的情况下，改善型需求正取代首次置业需求，成为上海楼市去年乃至未来几年购房消费的主力。该类需求具有资金实力雄厚，对市场判断更为理性客观的特点，其在去年的蜂拥入市正是导致去年上海楼市房价剧烈上涨的根本原因。但是，这种改善型需求往往是购房者自身已经拥有一套房子，购买新房子的意愿并没有首次置业者那么迫切，而在新政出台后，他们谋求改善住房条件的购房行为必然受到第二套房贷提高首付和利率的影响，这使得他们的购房意愿受到抑制，从而导致市场成交量的大幅萎缩。

    　成交量的萎缩自然而然地引起了人们对价格走向的猜测。这是个敏感的话题，业内分歧颇大，但出于对此前宏观调控效果的质疑，以及对上海未来经济发展的信心，认为上海楼市2008年仍能高位运行者依然占大多数。国际五大地产顾问之一的高力国际，日前针对上海楼市做出预测称，2008年上海楼市将保持良好的发展势头，本地居民收入增长及改善型需求的上升将推动市场，交通条件的改善亦会带动新兴区域需求增长，但由于前期已上涨至高位，同时伴随着政策调控与贷款利率的上升，预计2008年房价的涨幅会相对温和。

    　不过也有业内人士认为，上海楼市的牛市行情持续的时间已经很长了，目前无论是从性价比、政策以及市场环境等各个方面都不支持房价继续上扬，而对于一个逐渐市场化的行业而言，寄希望于市场在上涨空间不大的情况下仍然维持横盘整理是不现实的。他指出，要密切关注金融机构下一步的行动，对于房地产行业而言，这是直接决定其未来走向的关键。