2007,房地产市场经历了从上涨到下滑再到平稳过渡的时刻;土地拍卖“新地王”的出现,“二套房”新政、加息等宏调政策的打压,让这一年的市场,呈现出了变幻莫测的景象,市场观望情绪的日渐浓厚,无论是新房还是二手房的交易量,都表现出日渐衰退的态势。处于“严冬”中的市场氛围,让不少老百姓惊呼,是否“楼市拐点”即将来临?在回顾和总结2007年这一年的市场变化后,仍未从政策调控中走出的福州房地产,又将面临新一轮的猜测。
然而,不管猜测的结果如何,我们始终可以坚信的是,无论道路怎样曲折,在宏观调控和市场影响下的福州楼市,都会朝着更加理性而规范的方向走去。
【房价】拐点尚早价格平稳前行
对于普通老百姓来说,房价走势如何,一直受到了他们的热切关注。2007年,受国家宏观调控政策的影响,一直保持了上升态势的价格受到了抑制。年底,如广州、深圳等地,部分楼盘出现了价格下调的现象,然而,对于处于高速发展的福州市场而言,说房地产行业迎来拐点,似乎还为时过早。
中国社会科学院近日发布的2008年《经济蓝皮书》中指出,“2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高,已经严重影响到居民住房,影响到人民群众的切身利益,2008年,一系列调控措施将继续执行,房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解,但我国房价上涨的趋势不可避免。”福州的业内人士普遍认为,在未来一年福州楼市的发展中,价格不会出现大幅上涨的现象,但也不会下跌。
“就福州市场而言,老百姓对市场的观望只是短期行为。”业内人士林先生告诉记者,从某种意义上来说,经济持续而快速的增长,是支撑房地产市场最基本的因素,而城市化的进程,又拉动了购房需求,五区八县乃至南平、三明等地的购房者不断朝福州靠拢,“这种略带刚性的需求特征,使房价不太可能出现大幅下跌的情况”。
此外,从年底的几次土地拍卖会来看,一些通过招拍挂出让的土地楼面地价已经接近或高于同地段在售新建楼盘的价格,“基于土地成本和建设成本过高,开发商往往会通过一些楼盘促销的方式吸引客户,但价格下调的可能性几乎没有。”业内人士表示,房价在今年一轮非理性增长后,滞胀和下行的风险都存在,但是,由于很多大的政策和方针在今年都已经确定,明年,更多的将是这些政策的执行和细化,不会出现大的变动。“房价将在今年的高位上下波动,但大幅上升和大幅下降的可能性都极小。”地产人士郑先生表示。可以预见,2008年的福州房价,将会朝着一个理性的方向稳步前行。
【供应】市场迷茫推盘推地都需谨慎
11月土地拍卖会的流标,12月土地拍卖会取消,这一系列的信息,仿佛在传达这样一个信号,市场上的观望情绪,不仅存在于购房者身上,同时,也蔓延到了开发企业。业内人士认为,从2006年开始,福州房地产市场就一直遭遇地根紧缩,土地放量减少的困局。而从今年整体市场形势来看,新盘上市量,与去年同期相比也缩减了不少,有关人士预测,在楼市前景仍未明朗的情况下,无论是政府有关部门亦或是开发商,在土地供应或是产品供应方面,都会更加谨慎。
“如果说在今年的土地拍卖会上频现高价地块,那么这种现象,在明年将会变得更加少见。”业内人士分析,其主要原因是政策走向的不明朗,使开发商不敢轻易出手,拿地都很谨慎。实际上,地价的高低,直接关系到了房价的高低,因此,要用多少钱拿什么样的地,做什么样的产品,定什么样的价格,在明年的市场情况下,这些都成为开发商头疼的课题。
“而相对于开发商而言,政府推出地块的速度和数量,与今年相比,也会有所减缓和减少。拆迁难度的加大、征地所遇到的重重困难,以及开发商对市场的观望,也使得他们在推出地块时显得更为谨慎。”业内人士郑先生表示,由于未来市场的整体走向显得较为扑朔迷离,因此,在观望情绪仍然浓厚的情况下,如何推案、以何种方式推,也需要仔细思量。
【品质】地同价异 两极分化趋势明显
今年10月以来,国家已经出台了相关政策,要求有限安排廉租房,经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。而进入2007年底的福州楼市,在新推出的不少楼盘中,“万元房”频现市场,这让不少业内人士感叹,福州已经进入了“万元房时代”。一方面是符合普通百姓自身需求的住房供应,另一方面,以改善住房品质为目的的产品也在市场上频频出现。业内人士表示,在2008年的市场上,两极分化的趋势将越来越明显,就算是同一地段的房子,因为品质、社区、居住条件的不同,可能价格也会产生极大的差异。
“在明年的市场上,开发商的着力点大多会放在楼盘产品的创新和品质提升上,一些稀缺性的资源成为同质化年代里楼盘突出自身特色的亮点,比如大而全的配套、江景资源、区域优势等。”地产人士林先生表示。廉租房、经济适用房等保障性住房的大量上市,着力于满足中低收入阶层对于住房的渴望,让“居者有其屋”;而一些高档社区、高品质楼盘的推出,则把主要的销售对象放在高收入阶层,他们对住房有着改善性需求,不仅要求有房可以住,还要有好的品质,好的配套,而这样的住房产品,则需要有高昂的价格来支撑。
因此,据了解,明年市场上,仍将会有一批“万元房”上市,然则,政府保障房的力度也在继续加大,可以预见的是,在2008年,楼盘产品将呈现出形态各异的现象,尽管两极分化明显,但基本上能够满足市场的购房需求。
【开发商】融资受限 运营之路风险加大
无论是在福州此次的9·11土地拍卖会上,还是从全国各地的土地拍卖情况看,上市公司以其资金雄厚的绝对性优势,在土地拍卖的环节中战无不胜。因此,谈了近十年的上市融资话题,再度成为福州业内的一大焦点。有业内人士点评道,现在不是福州的开发企业是否要上市的问题,而是现实逼着开发商必须得上市。“没有上市,根本无法竞争。”一地产商这样告诉记者。
从2007下半年开始,包括融侨、金辉、华辰在内的好几家本土开发商,都在积极谋划着上市。但业内人士认为,在2008年,榕房企上市的道路依然走得格外艰辛,“就国家的行业政策而言,并不鼓励房地产企业上市,在这样的大政策背景下,上市名额对于中国房地产行业来说,是一种稀缺资源。”地产人士郑先生认为,这些企业自身的管理机制,财务机制,到底是否能经受得起上市的考验,仍是一个未知数。
因此,有业内专家表示,房地产行业的融资渠道将进一步紧缩,对企业资金链的要求也比现在严格得多。“政策的不断调整已经表明,国家将有意稳定房地产行业的发展速度和扩张规模,”业内人士谢先生说,开发商在未来的开发历程中,最好能认真评估运作过程中的风险,更为严谨和务实。
【二手房】回暖有望 自住需求占主流
2007年二手房市场的起起伏伏,让不少中介公司在企业运营方面,面临了巨大的压力,“二套房”新政的实施和银贷方面的紧缩,使二手房成交量出现了下滑的迹象。然而,由于刚性需求仍然存在,因此,业内专家预测,在明年,二手房市场回暖有望,主要取决于对时机的把握。
“从短期来看,春节就是一个风向标。”业内人士刘先生告诉记者,春节从海外归来的人对住房有着一定的需求,如果在这个期间拉动市场,促进成交量的话,在春节前后,就会出现一个“小阳春”。如果在这段时间内市场并未有多大的起色,说明对宏观政策的“消化”,需要一个较长的时间,市场复苏的时间大约要延至7月乃至年底。
同时,随着政策力度的加大和细化,在二手房市场上,很大一部分以投资为目的的购房者将逐渐退市,将资金转移到其他投资渠道,而以自住为目的的购房者将会大幅增加,市场逐渐回归理性和规范。
当然,在市场冷淡的这段时间内,房产中介也看到了单一买卖行为的局限性,因此,多方面拓展业务,成为2008年初以来的当务之急,用其他业务作为房屋买卖的补充。此外,一部分实力不足的小中介公司必将面临倒闭的危机,可以说,在2008年的上半年,都是市场洗牌的一个过程,而在经过这个“寒冬”生存下来的房产中介公司,有可能在未来几年的发展中,占据着福州楼市的主导地位。