实际上，真正能影响房地产趋势的手段应该是征收物业税，几年前就有有识之士提出了这个观点，其中的道理也不算复杂：开征物业税相当于迫使房地产——这项对投机者来说是看涨期权——的标的物变成一只不断分红的股票，根据现代资产定价理论，一项分红股票的看涨期权的价值要低于不分红的股票的看涨期权。所以，征收了物业税，房地产的价值会下降，炒房人愿意为此付出的代价也会跟着降低。应该说，如果这项措施能早点实施的话，也许房地产泡沫就不会持续膨胀到今天了。可惜，就如某首歌曲里唱的那样：物业税“来得稍晚了一些”。

    　如果倒退三年，开征物业税的办法一定是有效的。甚至夸张些说，倒退一年也会是有效的。但现在的情形已经变了，首先是通胀预期把情况弄复杂了，与前些年相比，2007年投资者的通胀预期最高涨。按理说，通胀会使得把住房作为商品的购房者的需求大大降低，但正如前面说的，房价不取决于供求关系，因此通胀条件下的住房需求萎缩不会影响房价上涨。而通胀对于房地产投机商来说，情况稍微复杂一些，如果投机商认为通胀（预期）是短暂的，那就不会影响他们的投机预期，因此也就不会影响他们的投资热情，当然也就不会影响房价的上涨；但如果这些人预期通胀将会持续下去，并且会愈演愈烈，那他们会采取一切手段在短时间内推高房价，然后抛售，这样的结果必将使房地产泡沫爆裂，从而对宏观经济的正常运行产生严重影响。在这种情况下，物业税的制定就得面临严峻的考验了。如果投机者的预期是前者，理论上讲只要物业税税率大于通胀率就可以发挥作用；但如果投机者的预期是后者，物业税非但不会产生正效应，反而会对房地产泡沫的破裂产生推波助澜的作用，与这项政策的初衷背道而驰。问题是，投机者的预期到底是什么，谁能预料呢？

   　 问题还不仅于此，更麻烦的是人民币实际价值的下降，会进一步推高当前的房价。今年以来，虽然人民币对美元不断升值，但由于美元大幅度贬值，人民币的实际价值是下降了。这种情况如果不能改善，那么未来任何以人民币标价的资产价格都会相应地提高，不可避免地，房地产也会受害。这个问题同样会影响到物业税的效果，而且，影响的程度甚至大于通胀，而三年前是不存在这些问题的。

    　所以我乐观不起来，当然也不必悲观，毕竟这次政策制定者是在正确的道路上迈出了一步，至少方向是对的。只要我们沿着这个方向探索下去，就一定能找到合理的解决办法，既要防止这个最有可能危及宏观经济的泡沫继续升温，又不要让它猝然爆裂。