万科作降价“带头大哥”，背后有隐情！

　　近期，王石谈及珠三角楼市时，承认已出现拐点。这在开发商中是极其罕见、非常另类的观点，至少与另位地产大佬任志强的观点大相径庭。这其中的原因是多方面的，尤其跟万科的全国布局、专做住宅开发、亲民品牌定位、社会公民意识相关。

　　任志强的业务集中在北京，房地产市场特有的区域差异性注定：深圳、广州出现拐点并不意味着北京会出现同样的拐点，或者说不一定在同一时段出现相似的拐点。而万科的业务属于典型的全国布局，他必须考虑所有区域市场走势。就如2005年长三角楼市曾出现过拐点，而当时珠三角和华北并未出现类似拐点的道理相同。

　　因此，就王石的“拐点论”而言，只能说目前珠三角有这种迹相，如果一定要指代全国，甚至再具体到其它区域，那么作为中国地产舆论领袖的王石，则一定要三思后而定论了，否则很容易造成舆论混乱，这就不仅仅是招惹其它开发商嫉恨的事了。

　　万科楼盘的降价轨迹，明显是随区域楼市而行的，并非全国一齐降，这也从另一个侧面印证王石的“拐点论”并非指代全国，否则明显属于言不由衷。先是10月份深圳的万科金域东郡以低于市场预期的每平方米7500元推出新单位；接着11月份上海的万科新里程开始微幅打折促销；进入12月，广州的万科金色康苑开盘，定价比周边优惠4000左右，广州万科旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。

　　有意思的是，降价的促销效果极其明显，比如广州的万科金色康苑开盘前购房人通宵排队，盛况空间，开盘仅两个小时，推出的156套单位就被抢购一空。一方面，这证明万科抢先降价的策略是正确的，另一方面也说明市场需求潜力巨大，需求是在观望中暂被抑制，而消失——这一点非常关键，注定中国楼市不可能出现中长期的、全国性的大拐点。这也是我一直坚持的一个观点（虽然屡招网上愤青攻击，但时间终会证明一切）。

　　接下来从万科的营运模式上，分析一下为何只有万科这么急于降价。众所周知，万科专注于做住宅开发，而且是销售型开发，而且其开发量是中国最大的，甚至正朝世界第一快速迈进。与万科这一模式反差很大的，是持有型开发模式，香港的很多地产巨头如香港置地、新鸿基、新世界等，内地正在转型中的大型地产商如世茂、招商、富力等，都持有大量商业用房、写字楼、酒店等物业，属于后者。

　　这两种经营模式的最大区别在于，万科的项目开发必须追求大流量、高流速，万科就如同一辆高速战车，必然维持高速行驶才行，如果由200公里的时速降至100公里，经营就会出现问题，如果降到50公里，则企业极有可能“崩盘”。顺驰神话的破灭就有这方面的因素。因此，万科不能没有足够多的土地，不能没有足够多的在建项目，不能不一而再、再二三地缩短项目开发周期，当然也不能没有足够大的销售量（否则就会导致资金流减少、甚至枯竭）。

　　万科公布的11月经营业绩：11月商品房销售收入42.3亿元，销售面积40.7万平方米，环比10月分别下降了18.02%和25.46%。这是万科销售收入和销售面积连续两个月出现两位数以上的大幅下降。虽说今年万科已提前实现了销售面积同比去年翻一番的目标（400万平米），但面对月度销量大幅下滑，仍不免急在心头，在部分市场不乐观的区域实行降价，理所当然，势所必然。

　　而以持有型开发的为主的企业，实行的是多元化发展、多产品开发、中长期持有的战略，不同的产品具有不同的市场特征，如目前办公楼和商铺的市场行情明显好于住宅，受到宏观调控的约束也远没住宅市场那么多。而且，大量的持有物业可以产生稳定的租金收益，从而优化企业财务结构，即使经历中短期市场低靡与销售资金回笼大减，也不至于出现严重的财务危机——这也是香港地产巨头们能安然渡过亚洲金融危机的重要原因。