从人口学、城市化、住房的消费、投资、投机价值来看，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。     

 　   临近年底，有关楼市拐点的争论突然热了起来。就连一向坚持“历史证明房价永远都是只涨不降”的地产大鳄任志强先生，也承认目前房价在下跌。当然，他不承认楼市拐点的说法。任志强在12月11日的《财经》年会上表示：“房价下跌只是暂时的、局部的。”任志强认为，房价主要受供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。不过，与之前相比，开发商们的底气显然不再那么充足了。

  　  笔者认为，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。

    　我们不妨也从任志强先生所提到的人口学角度入手来看这个问题。上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。

  　  对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

   　 而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接影响。

　    除了人口论，城市化被认为是支撑房价的另一大力量。所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，目前的房价莫说刚刚脱离农业收入尚不稳定的农民，一些符合经济适用房标准的城市家庭，甚至还因为没有足够的资金不得不放弃购买，何况商品房？

   　 事实上，在我国的城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。