权威打架 数据失真因过滤？

　　近期，广州市国土房管局的一则文件引发公众热议。

　　广州市国土房管局宣布，打算逐步取消名下网站“阳光家缘”的实时签约数据。据报道，今年7月份，在广州市国土房管局发布的市场分析报告中，广州市十区新建商品住宅均价为8490元/平方米，但“阳光家缘”7月31日的实时签约数据则反映出十区当月预售商品住房的均价为9473元/平方米。

　　在上海，房价走向同样成谜。具有官方背景的上海房屋租赁指数办公室，刚刚发布11月的上海房屋租赁指数，环比涨幅为1.9%。而在社会机构的统计数据中，当月则环比下跌了1.28%。

　　上海证券报记者分别登录北京、上海、广州三地的官方房地产网站，以寻求公开的价格发布信息。在北京市房地产交易管理网上，明确的价格发布信息止步于2006年；广州“阳光家缘”的住宅累计信息均取自于从1月份延至当月的平均数据；而在上海网上房地产上能够得到的市场成交价格信息，仅仅显示了不同价格区间的住宅成交套数而已。可谓“数据迷局”。

　　对于权威机构公开数据的不同，广州市房管局曾做出过解释：住宅均价等于依法登记的所有商品住房买卖合同中记载的交易总金额除以交易总面积，为全样本统计，可反映一个城市（地区）的整体价格水平和辖内交易量、交易结构的变动趋势；价格指数是在一个城市（地区）选取一定数量典型楼盘的交易价格，在对其涨跌幅度进行同质化处理后的加权平均数，为抽样统计，可反映一个城市（地区）在一定时期内的住宅价格平均涨跌情况，但一般不反映交易结构变动差异。

　　“两指标在反映房屋价格水平和走势上各有侧重，从短期看，成交量和成交结构的波动容易造成两指标出现一定差异；但从长期看，同质性、成交量、成交结构等可变因素差异将缩小，两指标的走势将趋向一致。对两指标的相对长一点时间的跟踪了解和综合运用将有助于对房屋价格情况进行更全面、准确的判断。”

　　“官方数据与市场机构数据的不合程度很高。”据北京“我爱我家”分析师介绍，官方数据的采集方式样本量大，操作时间流程长，因此容易出现官方数据与中介市场调研数据的不一致。“这种不一致包含了研究时效性的不一致、研究内容的不一致和研究结果的不一致。”

　　“国六条”明确提到：“完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”有业内人士指出，“均价”无法客观反映市场真实标准。由于商品房价格差别大，且有不同区域、不同档次之分。均价上扬，可能是高端产品价格拉动所致；均价下降，则可能是低端产品成交量放大造成的冲击。

　　甚至有知情人士表示，自从房价问题被提升到政绩考核的高度之后，各地政府部门的处理态度就不约而同地谨慎起来。“凡是需要发布的数据几乎全部需要过滤。”该人士意味深长地表示。

　　曾参与过官方数据发布的一位研究人士告诉记者，在数据的制作过程中，通常根据划定区域及板块范围寻找样本楼盘，以该楼盘的价格变化来代表板块的价格走势。同时，在当月的样本楼盘成交数据的基础上，对数据进行相应的修正和测算，以得到标准样本楼盘的当月价格。最后，根据相应的统计方法来算出全市性的二手房指数。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀透露，一般来说，中介的市场数据来自于多个渠道，由每月财务成交数据、成交金额统计反馈等各项组成。通常选择不同区域、不同板块的多个样本，如成交活跃度高、具有代表性意义、价格水平较为典型的楼盘。但他同时指出，由于二手房中介企业通常定位不一致，因此采集样本也无法代表全部市场。“只能建议客户可以根据不同的细分市场，选择有针对性的中介市场数据用作参考。”

　　专家建议，培养一个全国性的权威数据机构，同时改变均价的单一指标体系，对房价实行分类发布，以加强房价信息的透明度。