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楼市出现震荡行情 福州开发商如何过冬？
海西房产网
发布时间：2007.12.12
来源：福建工商时报
作者：
卢然
入冬以来，福州楼市寒意渐浓，一手房的成交量连续三个月大幅下跌，９月、１０月、１１月的成交量，分别为４２００套、２２００套和１７００套。
不少福州开发商积极“救市”，促销活动接连不断，无奈市场并不领情。海西房产网统计数据显示：上周（１２月３日—１２月９日）相比上上周（１１月２６日—１２月２６日）（海西房产网注：时间应为：１１月２６日—１２月２日）福州住宅交易量再降１３．１４％。
正当开发商们还在为缓慢的资金回笼而苦恼时，从紧的货币政策又接踵而来。８日，央行宣布从２００７年１２月２５日起，上调存款准备金率１个百分点。至此，存款准备金率今年已整整上调１０次，创下了１４．５％的２２年新高。根据央行公布的数据，本次上调之后，将一举回收金融机构大约３８００亿元的资金。
从紧的货币政策让过于依赖银行融资的福州开发商倍感压力。
“以前是银行整天缠着我们送钱上门，个贷搭配开发贷，如今是我们求银行要钱，个贷开发贷一个也给不了。”福州一开发商对银行骤然转变的态度还有点不太习惯。
冷市下，失去银行信贷支持的开发商将如何过冬？
“走价”还是“走量”？
面对日渐疲软的市场，迅速调整经营策略是开发商的首要任务，是“走价”还是“走量”？
“走价”策略可以实现利润最大化，通俗说，就是只涨价不降价！在牛市中，百分百的开发商都选择它，捂盘惜售等行为正是在这样的背景下产生的。如今，从紧的货币政策导致开发商从银行间接融资难度加大、成本提高，“走价”策略已经不适合大多数开发商了。
在走访了福州多家房地产企业后，记者发现，现阶段，依然采取“走价”策略的只有两种企业，第一类是对后市依然持有乐观态度的企业，他们认为福州房价不会下降，只是小调整，房价必然“稳中有升”；第二类是对自己产品品质非常有信心的企业，他们坚信无论是牛市还是熊市，以品质取胜始终是真理。当然，这类企业通常储备了足够过一两个“冬天”的粮食。
为了防范市场风险，且迫于年关的各种付款压力，大部分的房地产企业还是倾向于“走量”策略，加快房屋销售、加快土地开发、加快资金回流。在业内人士眼里，“走量”意味着房价松动。于是，近期“特价房”、“多重优惠”、“买房送车位”等等促销广告充斥了福州各大媒体。
地拿还是不拿？
“银行的钱越来越难贷了，以往２个亿的拍卖地可以贷到七八成的资金，如今１０个亿的拍卖地贷款不到三四成。”福州某房地产商如是说。
近一段时期来，福州各家商业银行都收紧了贷款额度，粥少了，人人有粥喝的时代就过去了，时下，银行不仅针对项目，还针对企业。
“能从银行贷到钱的房地产企业本来就不多，而这些企业其实都是资金实力很强，信誉有所保障的大型集团企业。”一位银行人士介绍说。
１２月６日，广州市出让１０幅地块，其中有５幅直接以底价成交，相比半年前同地段的地价，缩水一半。同样的一幕也在我省的厦门上演，１２月８日，厦门土地拍卖，集美地块价格就比１０月拍卖地的价格缩水一半。地价理性回归的浪潮会蔓延到福州吗？
据了解，福州市从１２月２５日起将陆续推出三幅土地，对此次土地拍卖会，福州大部分房地产开发商的反应是淡漠的，只有个别口袋里有“余粮”的开发商，抱着捡便宜的心态，说是蛮去凑个热闹。
福州某房地产公司的财务总监告诉记者，以前开发商口袋有３个亿的资金，就敢拿１０个亿的土地，另外７个亿，５个亿靠银行贷款，２个亿靠预售。如今，同样是１０亿的土地，开发商口袋里没有８个亿是不敢去举牌的。原因很简单，等值的土地，地价高了，风险大了，银行贷款成数自然就降低了；另外，政府要求付款的期限也比原来缩短一半，开发商的资金压力特别大。
继续出走还是留守福州？
资本具有逐利的本性，这在商家眼里是至理名言。
近几年，福州开发商往外扩张已经不是一件新鲜的事。融侨、泰禾、中庚、融汇、仁文等一些大中型房地产企业，已经逐渐完成了异地开发的目标。当然，即将出走的企业，或正酝酿出走的企业也不在少数。
“福州的钱越来越难赚了，事情越来越难办了”是福州房地产开发商普遍的感受。这些感受来自于客观的地价高、市场冷、投资环境差。
这几个月来的土地拍卖产生了不少新“地王”：白马路土地的楼面地价近万元，五四北的楼面地价过七千，仓山的楼面地价过七千，南江滨的楼面地价过六千。一路奔跑的地价，让越来越多的开发商只能“望地兴叹”。
受政策等因素的影响，近两个月来福州楼市成交量是逐月下降，市场观望气氛十分浓厚，交易量的萎缩直接影响企业的生存与发展。
有业内人士直言不讳，如此高涨的土地成本，外加直线上升的财务成本、人工成本、材料成本和繁多税费，遇上市场调整，很多项目有可能会“倒挂”，只赔不赚。
“到内地经济发展潜力好的二三线城市开发，其利润空间已赶超福州。”福州一开发商从异地开发战略中尝到了甜头。这是福州房企往外走的主要原因。