从一些长期滞销的楼盘来看，主要是其客户定位问题所致。佑威&天天房展网数据表明，排在存量房源板块前二十名中，除了像长兴岛这种极少见的整体性板块滞销以外，其余板块中虽然部分楼盘滞销，但也有部分楼盘热销。例如，存量别墅第一的松江新桥，板块内的万科白马花园、沿海丽水馨庭这两个项目却都排在了近期上海别墅成交量的前5名。“这两个楼盘的热销都有一个共同点，就是抓住了周边县城有改善型居住需求的这部分消费者，这些原本就生活在县城的人，希望能够改善居住条件，希望居家有露台和花园，因此少数抓到这类购房者需求的项目自然热销。而板块内其他期望得到从市区移居到郊区这部分客户的楼盘，则相对滞销。因为，以目前的交通状况和郊区的配套环境，这个板块还不太适合住惯市区的消费者，对于从原来的市区环境转移到郊区居住，对消费者对产品都需要一个适应和发展的过程。”佑威房地产研究中心主任薛建雄指出。

    品牌拉伸当地水准

    还有一类原本波澜不惊的板块，随着品牌开发商的入驻，带动了地区别墅的产品品质和配套水准。比如马桥，这个板块的顶端定位使得本身的客群就比较有限，并且在开发初期时，由于各种生活配套尚未跟进，产品吸引力略显不足。随后，一些品牌开发商如绿城、和黄等的进驻，提升了板块产品的品质和配套，带动了这个顶级别墅板块在今年走热。

    类似的还有青浦朱家角板块，据戴德梁行住宅部董事伍惠敏指出，随着中信泰富、上海置业、盛高置地等知名开发商的进驻，当地生活配套和交通状况逐渐成熟，朱家角板块的别墅市场前景普遍被看好。并且随着配套酒店、主题公园的建造，以及对古镇文化的充分挖掘，区域升值潜力日益突出。

    相反，对于一些区域，目前存在着缺少别墅居住氛围，缺少地区标杆的情况。“比如奉贤的一些沿海物业，虽然上海是近海城市，但并不是像香港、青岛那种拥有浓郁海岸线开发氛围的城市，那些城市的沿海物业能做为第一居所，但是上海的沿海别墅却只能做休闲度假等其他功能上考虑。并且目前这类项目都是零散分布，没有连动起来，缺少有绝对市场领导力的板块项目，造成目前市场表现一般。”第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超分析。