根据我们的测算，房贷提高10％，市场需求将至少下降20％，市场需求在短期之内急剧下跌，销售压力剧增。“价涨量跌”现象实际上是市场承受力已经接近极限的一种表现，房价的过快上涨，已经远远超过大部分消费者的真实消费能力，可以说，在目前中国的多数核心城市，很多人不是不买房，而是已经买不起房。所以，笔者认为，与其说市场出现观望，倒不如说市场已经无力再支撑房价走高！

　　相比市场观望，银行的全面紧缩银根对开发商的打击或许要更为致命。下半年以来，出于对房价上涨所带来的利润预期，使得众多开发商选择囤积房源，期待通过涨价获取更大的利益，而资金的需求，则通过融资解决。然而，就在众多开发商好不容易熬到传统的“金九银十”，央行新政却不期而至，给市场一个沉重打击。需要提醒的是，年底是开发企业资金需求量最大的时候，工程款、市场费用、银行贷款到期……绝大多数开发商都将面临巨大的资金压力，一旦资金链断裂，后果不堪设想。

　　今年商业银行放贷可谓一路高歌猛进，远远超出了央行划定的全年2.9万亿元的预定目标。9月末到10月中旬，央行和银监会分别召集各大商业银行的负责人开会，要求严控信贷增长。央行要求各家商业银行的全年信贷规模保持在当前水平，而银监会的指令更为直接，要求“贷款规模逐月递减”。在这种政策环境下，各家银行纷纷收紧房贷业务将成为未来数月必然趋势。

　　央行第三季度的货币政策执行报告已经明确指出，央行将继续执行实行适度从紧的货币政策，综合运用多种工具，进一步加强流动性管理，有效缓解银行体系流动性过多问题。报告特别强调要加强对房地产行业的宏观调控，可以预见，年内央行还将通过提高存款准备金、发行定向票据继续加强对流动性过剩的控制，并通过提高贷款利率、加息抑制房价的过快上涨。对于平均负债率超过70％的中国房地产企业，绝大部分房地产公司在金融杠杆前实在是脆弱得不堪一击。

　　所以，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。迫于资金压力，部分开发商将不得不采用降低房价、加大促销力度等手段实现快速回款，进而带动整个市场的房价回调。

　　相比05年上海楼市的波动，我认为本轮房地产的危机要严重得多。当时只是几个别城市房价过高，存在泡沫，中国整个房地产行业还大体健康，因而也不可能导致国家对整个行业采取过于严厉的打击。这也是我当时旗帜鲜明的反对谢国忠、易宪容等专家房地产泡沫论观点的原因。但这一轮全国性房价的飙升，已经让泡沫在整个行业蔓延。央行的《第三季度货币政策执行报告》显示，9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元,同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。保守估计，预计今年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1.3万亿元，总数将超过惊人的5万亿，比2005年同期将近翻一倍（2005年同期为2.68万亿）！这还仅仅统计了贷款余额，还不算消费者支付给开发商的首付款及一次性付款的资金。房地产行业是否整体过热、是否存在泡沫已经不需要争论，已经没有疑问，唯一的疑问是国家会下多大的决心去控制这个行业所带来的风险。

　　正如笔者在《政府抑制房价其实很容易》一文中所说——本人一直强调，政府抑制房价其实很容易，只不过政府在权衡调控所需要付出的代价。所以，笔者认为，业界对本轮调控的危机感远远不够，正如之前分析，把本轮调控同05年调控相比是不正确的，相比之下，其性质更接近于93年的调控。

　　笔者认为，在金融和土地调控（关于土地调控新政，在笔者《比房贷新政更严厉的调控悄然到来》、《土地新政或将彻底改变地产格局》等文中已有详细阐述）威力逐渐显示之后，半年内，全国大部分中心城市房地产可能都会出现拐点，部分泡沫比较严重的城市在年底开发商资金最紧缺时候就会出现，北京市场由于有奥运利好的支撑，楼市整体拐点或许将延迟到奥运会之后，但3、5个月内，部分新盘降低售价、老盘促销等变相降价必将出现，拐点将现。