中国社科院财贸所与佛罗伦萨大学10日在京共同主办了“第八届中国宏观经济运行与政策论坛”，专家普遍指出，中国房地产以及按揭贷款的发展空间仍十分巨大，目前应加强针对中低收入群体的金融创新，特别是要引进住房贷款的证券化。

　　次级债犹可借鉴

　　“美国次级债，那是一个金融创新。”中国社会科学院金融研究所所长李扬指出，固然美国次级债中的教训中国需要汲取，但不能因噎废食，发展住房金融工具体系相当必要。据悉，在美国，住房抵押贷款中间大约有60%左右已经被证券化。

　　发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广也提出了同样的观点。他说，金融创新特别是针对中低收入家庭，满足其第一套住房的金融创新已经迫在眉睫。美国的次级债危机并不能说明次级债这个金融创新产品本身有问题，而是一个怎样正确应用的问题，中国应该学习这个次级债，即向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供住房贷款。

　　中国银行王元庆研究员则表示，需要尽快的开发住房按揭证券化产品，防范住房按揭资产发展的周期性与系统性风险。

　　“住房按揭随着经济周期，特别是房地产发展有很强的周期性，造成住房按揭对商业银行隐藏比较大的系统风险。住房按揭的迅速发展和规模化，也会因为它的还款期比较长，一般在20年以上，可能对银行带来流动性风险，这些问题可以通过按揭资产的证券化和投资银行的债务抵押证券的方式来解决，”王元庆称，这些方面国内有些金融机构已经开始起步。

　　按揭市场潜力巨大

　　王元庆认为，中国正在面临着空前巨大的房地产与按揭贷款的发展空间：第一，中国房地产市场的增长周期现在还远远没有结束，发展空间巨大。因为房地产市场从1992年住房公积金开始已经发展16年，按照中国政府到2020年全面实现小康社会总体目标来估计，中国房地产与按揭至少还有13年的快速增长期，房地产需求至少有160亿平米的市场空间。

　　第二，住房按揭市场的发展也拥有极其广阔的空间。1997年年末，中国商业银行住房按揭贷款余额只有137亿元人民币，到去年年底，这个规模已经达到2.2万亿人民币。也就是说在十年期间，增长了160倍。如果我们做一个粗略的估算，中国的商品房90%由个人所购买，70%的人在购房时需要借助银行贷款才可以顺利买房。按照目前商品住宅平均单价，70%购房需要贷款，如果按照50%的按揭比例计算，在未来13年，意味着还有17万亿人民币住房贷款的需求，这个估计不包括房价上涨和按揭比例的上升。

　　第三，中国国内银行的住房按揭业务现在仍处于发展的启动阶段。在美国，住房按揭贷款规模已经达到GDP百分之百，而中国的规模只相当于GDP的10%。国内商业银行住房按揭余额相当于市场发展空间大约只有13%，中国各大的住房按揭贷款占贷款总额比例在20%以下。

　　设立专业按揭银行

　　而需要整合房地产开发贷款的按揭资源，尽快实现住房按揭的专业化、集中化的发展已是大势所趋，王元庆认为，是时候考虑设立专业的按揭银行了。李扬则表示，要解决房地产金融体系，靠传统的渠道已经明显不能适应新的发展，需要增加机构。

　　目前，四大银行占住房按揭的比重、市场份额大约90%左右，基本处于寡头垄断的状况。但仍然把住房按揭作为普通的零售产品对待，普遍严重缺乏集中的产品开发、专业的客户服务与积极的营销手段。