通过更名预售合同转让期房，既达到炒房目的,又逃避高额税费的做法今后再也行不通了。日前，福州市房地产交易登记中心下发通知，为加强商品住宅预售合同登记管理，从11月1日起，已办理预售合同登记备案的商品房，只有符合3个限制条件之一的才能办理合同变更登记，且一套商品住宅只能办理一次合同变更登记。这能否从根本上遏制福州楼市的炒房现象？

　　主推更名炒房“好处”多

　　究竟何为“更名”？早在2005年，福州房地产市场学者王剑超便在调研过程中探明了“更名交易”的具体操作流程。

　　“更名”的交易双方以“购房者退房”为由，先向福州市房地产交易登记中心注销已备案的《商品房预售合同》，收取差价卖给第三人后，再以原价重复进行商品房预售合同登记。这种方式逃避了转让差价所产生的个人所得税等相关税收，由房地产代理商(包销商)、房产中介、炒房客等“合谋”进行利益分配。据业内人士透露，2006年初，通过更名进行的期房交易占整个二手房市场交易量的20%以上。

　　除了投资客为了投机获益而热衷于“更名”炒房，不少购房者也乐于购买“内部转让”与“更名”的房产。究其原因，“期房转让可以让购房者逃避不少税费！”在采访中，福州一房地产企业的营销人员道出原委。

　　“虽然按照市场行情，通过内部更名购房的买卖双方必须向房地产企业缴纳一笔通常为3万元左右的更名费，可与二手房正规交易所需要的税费相比，购房者还是得了不少“实惠”。因为证照齐全的二手房上市交易，购房者需要缴纳一笔不菲的契税、印花税等赋税，而在领取产权证明5年以内的房产，还必须缴纳占申报价格5.5%的营业税。一套申报价格60万元的房产，其需要缴纳的赋税将达到5万元左右。

　　不少中介企业负责人也承认，与已经获得产权证明的正规二手房相比，“更名”期房更受购房者欢迎，这也是中介企业前几年的主推业务。

　　政策虽严，更名交易仍屡禁不止

　　对于此次出台的商品住宅预售合同登记管理新规，楼市观察人士纷纷表示赞许，“这大大增加了炒房者的投机成本，有望降低商品房在市场上的流通次数，增加房产持有时间，有效减少住宅产品短期投资行为。”

　　研究“更名”交易现象多年的王剑超也指出：“严控期房销售，使以房产作为投资渠道的投资者行动更为谨慎，让以往疯狂的投资行为回归理性。此举有望挤干房地产市场的投资泡沫。”

　　事实上，打击“内部更名”这并非头一遭。早在2005年7月颁布的房产调控纲领性文件“国八条”中，就曾经明确规定“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；2006年3月，福州市房地产交易登记中心出人意料地暂停办理所有预售商品房的合同注销与变更；2006年5月，福州市房地产管理局、福州市房地产交易登记中心联合发出《关于进一步加强商品住宅预售合同注销登记管理的通知》，明确规定，从5月8日起，商品住宅项目未办理产权预先登记的，不予办理商品住宅预售合同注销登记手续，只有5种情况例外。此次，相关部门更是将允许变更、注销的5种情况酌情删减为3种。这些政令的出台是否起到了调控效果？