一个多月前的9月27日，央行联手银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中“第二套房”的信贷管理是此次调控政策的重点内容之一。然而，由于各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了严重分歧，致使一度被寄予厚望的新一轮房贷调控隐隐显现“空调”之忧。

        商业银行各打“小算盘”

        一个月以来，各商业银行有关“第二套房”的认定标准陆续出台，但分化严重。

        根据业已披露的信息，建行将以户为单位认定“第二套房”，其中北京地区第二套房的贷款首付比例提高至50％，同时结合各地情况作适当调整，实施标准不搞“一刀切”。其他已公布信息的银行均采用比较宽松的以“个人”为单位的认定标准。如华夏银行上海分行以“个人”为单位认定“第二套房”；光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”，但还清贷款后再申请房贷的仍被视为“第二套房”。此外，浦发银行、深圳发展银行、招商银行、民生银行等均表示，以家庭为单位认定第二套房，存在认定难度。如果央行征信系统不能查证，由银行到民政、公安等部门去查证贷款人的家庭情况，操作难度太大。

        由此可见，除了建设银行认定的标准较为严格外，其他大多数商业银行的认定标准显得十分宽松。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，最近几年，国内商业银行为了经营效益，让信贷资金进入房地产市场，不仅使银行的信贷业务得到迅速扩张，利润水平快速增长，银行信贷的不良率迅速下降，而且基层员工及单位领导的业绩与收入快速增长。

        “也就是说，只要房价上涨，住房信贷市场是各商业银行最为便利的盈利模式和工具。”易宪容说，从这个角度看，银行基层部门当然不舍得“割肉”。

        外资银行成调控“特区”

        刚刚获批经营人民币房贷业务资格的外资银行，在国内房贷市场的发展之快超乎想象。根据央行上海总部最近发布的三季度货币信贷报告显示，今年以来，在上海的外资银行贷款增势强劲，增速偏快，人民币存贷比迅速攀升。仅第三季度，上海外资银行新增人民币贷款220.3亿元，创外资银行人民币贷款季度增量历史次高（仅次于二季度的225.1亿元）。值得注意的是，新增贷款中，以房贷为代表的中长期贷款增幅最大，当季增加了97.3亿元，同比多增78.9亿元。

        这一数据表明，房贷业务已成为外资银行当前重要的利润贡献点。因此，面对管理层的房贷调控政策，不少外资银行在执行细则上显示出“从宽不从严”的标准，寻求自身利益的最大化。

        10月24日，渣打银行（中国）有限公司表示，在监管部门相关细则出台之前，渣打银行对贷款人第二套住房的认定标准以“个人”为单位，并执行第二套房首付款比例至少为40％，贷款利率是基准利率..1倍的房贷标准。此前，花旗银行的第二套住房认定标准除了表明以“个人”为单位外，同时明确在第一套房贷款结清后，再贷款购房仍然视为“首套住房”。