如何保证业主委员会产生

        在业主与物业公司的纠纷中，业主委员会扮演了一个重要角色。而在业主大会及业主委员会成立过程中，开发商又是一个重要角色。

        关于业主大会的成立和业主委员会的选举，陈伟说，2003年的《物业管理条例》配套的规范性文件，对业主大会的筹备、业主委员会的选举以及业主大会的决议等都有详细的规定。具体操作过程中，业主可以根据业主大会的规程以及各地的房地产主管部门的相关规定进行操作。

        陈伟承认，在这个过程中开发商很关键，“作为第一业主，在房屋销售到一定程度，业主具备成立业主大会的时候，开发商应该作为筹备人参加。”

        实践中可能出现一种情况，就是开发商怠于履行义务。

        “如果开发商没有正当理由拒绝履行筹备业主大会和组建业主大会的义务，应该积极和有关部门沟通，希望通过有关行政监管部门的监管来达到目标。”陈伟说。

        对于业委会成员的报酬问题，新条例并没有强制规定，而是由全体业主通过民主协商方式，在管理规约中规定。

        停车位和停车费究竟归谁所有

        物权法实施后，停车位和停车费的问题在各地都出现了矛盾。

        “车库、停车设施的归属，根据物权法第74条，主要根据当事人之间的约定，也就是开发商和业主之间的约定来决定。”陈伟说。

        “业主主张地面停车收益，必须有三个前提条件。”陈伟说，一是地面停车位应该明确归属业主共有；二是业主主张权利应该是在2003年9月1日以后；三是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。

        陈伟觉得，地面停车位的收费有两个依据，一是具有合同，也就是大多数物业管理企业是根据停车合同收费的；第二全国很多大城市物价部门都制定了停车收费标准，也就是说现行地面停车收费有政策依据。

        陈伟认为，对主张不交停车费或者主张停车收益的情况要作具体判断。首先，对物权法实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，如果很简单地采取追讨旧账的情况是不妥当的，因为法律不能溯及既往，否则会引发很多矛盾；其次，对一些经济适用住房和普通住宅小区，物权法出台前，在测算物业管理总体收入的时候把地面停车的收入是计算在内的。也就是说，在这种情况下制定出的物业管理费的收费标准偏低，所以在物业费没有调整的情况下如果简单认为停车收益归业主所有，实际上不符合当时物业服务费定价的实际情况。