越调控房价越高，政府在干嘛？

        南都周刊：自2003年以来，面对高涨的房价，政府以打压需求，意图控制房价的思路在支撑并出台一系列房产政策，但房价确是越压越高，这一思路有哪些值得反思的地方？

        任志强：2003年之前，房价每年的增长大概是3.5%左右，而工资收入年增长大概是9.1%，后者的增长是前者的近三倍，相比较而言，前者根本就不叫增长，所以没有出现城市房子供不应求的状况。2003年宏观政策出台后，限制土地供给，才开始出现房价的增长。首先爆发的是上海，因为上海首先把按揭贷款的“销售制”改为“结构封顶”，这就使房子推向市场延迟了半年，这使上海出现了一段时间的住房短缺。

        2004年以后，从土地供给开始，越调控，房价越高。在此之前房价增长多少？没有多少。限制土地供给以后，才造成了这一结果。当时的政策不是从市场出发的。从“8·31”文件可以看出，几个部委都在里面，包括监察局。监察局根本没有权力去管土地市场，当时是为了防止官员腐败，才介入进去。为了防止土地腐败，就减少供应量。现在再看看，源头是不是在这？监察局根本不懂市场，所以一定以违反市场的手段去解决问题。结果是市场上更加腐败。

        只有在今年，政府才提出了要用增加土地供给的方法来调控房市。以前都是压缩供给，不行就再压缩需求，政府都是在干嘛？是要回到过去的经济短缺时代吗？市场经济才让物质增量，供不应求的产品逐渐减少。调控的目的是什么？是让大家都买不起房吗？还是要房子变成供不应求的产品？这完全是和市场经济相违背的。1998年我就提出要建立住房保障体系，但政策老想把穷人也挤到市场上去。

        南都周刊：在多年的打压需求后，政府突然转向保障性住房体系建设，要求重新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。若在开发面积不变的情况下，这会不会导致商品房，尤其是90平米以上商品房的供给量的减少，从而导致房价进一步上升？

        任志强：多年的争论后，政府开始重视社会住房保障问题了。如果国土部说新投入市场的土地，90%是要用来建设保障性住房，那对穷人来说是一件好事。但如果土地总量一定，是一个零和游戏，对商品房来说是一件坏事，因为保障的土地多了，商品房的土地就少了，房价自然会涨。但如果政府保障性住房建设和商品房的土地供应是两回事，商品房的土地供应另外增加，就不会有影响了。加大保障性住房建设是好事，但与商品房价格没有关系，因为这个群体原来也买不起房，甚至是连经济适用房也买不起，其和商品房的市场需求没有关系。

        最近北京市提出要将农民工的住房纳入保障规划，农民不应该解决，农民工应该解决，有什么道理啊？没有任何道理。农民工已经常住在城市里，按道理来说应该解决他的户口，解放他的土地，让他能成为城里人，但他在农村的土地和房屋都不能变现，不能卖钱。对于他们来说，对土地是双份占有，这对城里人来说是不公平的，为什么他能占两份啊，而我只能占一份啊，因为他占两份，我这一份的价格就高了。农民不能把手中的房子和财产变现，包括社会保险，医疗保险和户籍等，如果这些都解决了，就不会有这些问题，人想到哪流动就到哪去。所以，土地制度问题是房地产市场中的最大问题。从农村集体用地的征用开始，政府就垄断了土地的供给，只有一个出口。而不是像香港，有政府土地和私地，双方可以相互平抑价格。

        国外的好东西，完全可以拿来

        南都周刊：你刚才说在房地产政策的出台过程中，很多政策都是违背市场规律的，都是以各部委发文的调控形式在被动应对，为什么会这样？

        任志强：不都是，在今年好多政策都是符合市场规律的，比如这次的保障性住房建设政策，国土资源部门也在增加土地的供给。今年增加了30%，说政府没有在做吗，也在做，但要让它增加50%，它增加不出来，因为暂时还开发不出来，路啊，管线啊还没有修好。同时，明确了政府的住房保障职责，这就是告诉市场，这一职能不在市场范围内。而此前的一些东西，绝大部分都是违背市场规律的。但由于现在政府的职能还一时跟不上，导致还有一些非市场化的政策出台，比如说90平米的规定，以及这次的第二套住房首付比例增加等。

        这些部委在出台房地产政策时也开座谈会，但开座谈会者可能有不同的利益，或者根本不懂市场。我刚开始也参加过多次，但后来不参加了，因为我老提反对意见。

        南都周刊：近期你提出了“挽救夹心层”的主张，呼吁政府关注那些超出了保障性标准又暂时靠收入无法或无力购买商品房的工薪人群，在税收和住房贷款利率等方面予以照顾。你的观点似乎总是要领先政策一步，为什么？是房地产商这个“局内人”的身份决定的吗？

        任志强：这不是我近期提出来的，而是早提出来了，只是近期在国家明确承担住房社会保障职责的情况下，这个问题凸显出来了。最早提出要建立住宅法的也是我，我在1998年就提出来了，建设部今年才提出了要制定住宅法。日本在1960年就出台了，台湾地区是在1971年出台的，欧洲更早一些，没有一个国家没有住宅法。为什么没有更早提出了，因为以前是福利分房，不需要，而1998年住房改革以后中国需要。住宅法不仅仅要解决低收入家庭买不起房的问题，还要解决家庭住房问题，美国也是这样。美国的住房部就是要解决保障性问题，商品房它根本不管，10万美金一平米也和它没有关系。

        我们能把国外学到的东西和国内的现状结合起来。我们不仅仅在国内，在哥伦比亚大学培训那么久是为什么，我们的研究机构与国外好几所大学的图书馆都有联系，我们出台的研究报告把国外的先进经验都积累起来了。这些东西都是眼睛看得见的，为什么不去学习？官员也经常出国学习啊，但他们没有实践经验，不能结合实际思考问题。而我们恰恰是可以把理论和实践结合起来。很多东西都不是新东西，也不是我提出来的，而是国外本来就有的东西，我们也应该有，完全可以拿过来用。购买第一套住房要免税的，全世界都这样，为什么中国就不一样？还要加税？