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专家:“涨声不断”供求现分歧 调控供需都要硬

海西房产网 发布时间:2007.10.26 来源:中国证券报

        “9月各大城市住宅价格指数普遍上涨,北京环比涨幅超过6%,达到6.1%;上海、深圳、天津、南京四城市环比涨幅超过4%,分别为4.4%、4.1%、4.4%、4.4%;广州、武汉、重庆、杭州、成都环比涨幅超过3%,分别为3.6%、3.9%、3.5%、3.4%和3.3%”,中国指数研究院监测到的数据如是显示。

        分析人士认为,目前,我国房地产调控的思路正从“收缩供给、抑制需求”,向“平衡供求”转变,政府正着力通过提供廉租房和经济适用房等方式增加供给、平抑房价,与此同时,相对提高第二套住房信贷标准也将进一步降低投资需求,“调控房价,供需两手都要硬”。

        涨声不断中供求现分歧

        今年以来,无论是来自政府部门的数据,还是专业研究机构的监测都显示,商品住宅价格“涨”声不断,而在房价持续上涨的过程中,一些城市出现了量缩价升的现象,而部分城市却放量上涨,供需出现了一些“分歧”。

        以9月份为例,商品房需求出现不同程度的分化,成都、上海、杭州、武汉、南京等城市商品房成交量出现不同程度的增长,交易量最为活跃的仍然是成都,同比增幅达到127%,而北京、深圳等城市的成交量则出现了不同幅度的下降,北京同比降幅最大,为62%。

        商品住宅供给方面,北京、广州、深圳、杭州等城市新建商品住宅可售面积出现了不同程度的下降,其中,深圳同比降幅最大达到53%,而上海同比增幅却接近40%。另外,从销售供给比率看,上海、武汉、成都等城市均处在1左右,供需基本平衡,杭州、广州、北京等城市却远小于1,需求出现严重萎缩。

        从房地产开发基本面来看,全国大部分一、二线城市商品房新开工面积等供应先行指标出现回升或平稳增长,中国指数研究院研究员认为,这表明,商品房后期供应将跟上,但受频繁加息和提高第二套住房首付等金融政策的影响,各城市未来房价上涨幅度应当趋缓。

        值得注意的是,在交易量下降的同时,一些城市还出现了空置率大幅上升的趋势。以北京为例,北京房地产价格屡创新高,统计数据显示,2007年第二季度,北京市中高档住宅市场的整体空置率为24.42%。

        调控供需都要硬

        业内专家认为,下一步价格调控的重点是房价而不是物价,抑制房价过快增长主要是要调整房地产政策。

        近期出台的政策,主要还是着力于对需求方面进行引导,央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对购买“二套房”者,贷款首付比例将不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。业内人士认为,这将抑制市场投资、打击投机行为,同时将紧缩银行信贷、提高购房门槛、规避银行风险。

        而国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。这意味着,开发商将不能像过去那样搞土地“分期付款”,业内人士称,对市场来说,这将使动辄成交总价数十亿的地王大大减少。

        业内人士普遍认为,央行今年以来的五次加息。对房地产而言,将一步步挤掉楼市投资泡沫并同时抑制不良贷款冲动,因此在本轮加息中受影响最大的将是楼市的投机性买家。

        当然,供给方面的政策措施也在酝酿出台中,例如,财政部日前出台办法,明确中央财政将安排中央廉租住房保障专项补助资金,以支持中西部财政困难地区做好廉租住房保障。

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