高频融资

　　截至10月11日收盘价，wind系统的地产行业类上市公司中，总市值排名前十名的是万科、保利地产、招商地产、金地集团、泛海建设、北辰实业、上实发展、中粮地产、中华企业，从2006年到2007年度地产快速上升期间，都在A股上进行了不同规模的融资，包括定向增发、非定向增发、配股以及发行可转债等，融资总规模为443.6亿元，融资规模最大的为万科142亿元、保利地产90.18亿元。

　　根据公报披露，还有287亿元的融资“走在路上”，包括万科59亿的公司债，金地180亿的非定向增发和12亿公司债，泛海建设的108亿的定向增发、资产注入，都将在今年或者明年过会。

　　高风险

　　“拿到项目能够融资，融资以后拿项目，这鼓励了开发商不断拿项目，股东的钱是否能够理性的运用，还是在客观上推高了土地的价格，这值得深思。”国泰君安首席分析师张宇认为，一些这样的激进非理性的迹象已经出现，“最让人担心的就是流动性通过这样流入土地市场，同时提高了房地产市场和资本市场的风险。”

　　其中最大的风险会体现在实体经济中。他认为，在招拍挂中，不断举牌圈地，客观上土地价格随之上升。另一方面，资金与实体经济双向驱动，扩大规模并同样也面临风险。而现在超千万储备的公司正在不断增加。

　　谢国忠把这种现象比喻为“一场游戏”。

　　在银行的贷款比较难以获得，成本增加的情况下，开发商就通过这种办法，融资成本低廉，并且无须还本付息，风险也被分散转嫁到地产股投资者身上，其实也是将可能存入银行的钱直接转移到土地上，然后转嫁到商品房，风险再向下转移到买房者。

　　一个“房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……”的循环就这样形成了。于是，在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外，地产巨头们能比较轻松地融资圈地。

　　高房价

　　链条中的第一个环节就是房价上升，“第二套”的政策是否能够打破链条，抑制过高的房价呢？

　　“中国房地产资金很重要一部分来源于'灰色收入'，所以第二套房的贷款限制对这部分资金的打压不大。”谢国忠认为，灰色收入的比例可以占GDP的10%，成为重要的支撑房价的资金来源。核心问题是地方政府的财政收入与房价上升的利益一致，同时金融机构担心坏账的出现，所以本身也有做多的动力。

　　所以，他认为此轮调控虽然执行了政策，但是效果并不乐观。