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地产股与推高房价成循环 房贷新政拉开调控序幕

海西房产网 发布时间:2007.10.23 来源:21世纪经济报道

  10月12日,上证综合指数冲高到5959.36点历史新高后出现“跳水”,一度跌到5658点后回升,全天基本持平,微跌0.17%。wind系统显示房地产业指数下跌3.13%,成为领跌板块。

  此前,地产股一直表现不佳。9月26日wind系统录得房地产业指数下跌4.43%以后,在大盘向6000点发出新一轮冲击的时候,房地产指数一直没有突破前期高位。

  新房贷政策拉开第四季度调控序幕

  年内加息、征收物业税等等宏观调控政策的预期也困扰着地产市场。

  新政后的效果正在随着各大银行的“细则”出台一步步显现。

  “对地产股,市场的意见正在出现分歧。”一位基金分析师认为,地产已经风采不再,由过去的活跃领涨转变成了疲软。

  “没有击中要害!”前摩根士丹利经济分析师,董事总经理谢国忠在接受本报记者采访时,表示对新政的效果并不乐观。

  高估值

  2006年便开始带头发力的地产股,经过一年的增长,地产上市公司估值的上升幅度已经高于A股的平均水平。根据wind系统的数据显示,2007年1月1日,全部A股的平均市盈率为30.12倍,沪深300为25.54倍,房地产开发与经营类上市公司平均市盈率为34.48倍,地产估值大致与大市匹配。

  截至10月11日,以当日收盘价计算全部A股的平均市盈率为75.03倍,增长149.10%,沪深300为64.97倍,增长154.38%,房地产开发与经营类上市公司平均市盈率为105.74倍,增长206.67%,显著高于大市的估值水平和增长幅度。

  估值偏高,房地产指数已经出现了“高处不胜寒”的迹象。

  加上新政带来的利空预期,加上年内加息的预期,以及更为严厉政策将要出台的传言,地产指数已经明显落后于大盘,出现调整的态势。分析师认为,市场分歧带来的调整还将持续一段时间。

  高价土地

  新政同时也对开发商贷款提出更为严格的条件。

  “开发商缺钱是可以看到的,他们通过成立非房地产公司向银行贷款等渠道融资。”谢国忠认为,“开发企业的债务增加了30%-40%。”

  但是,这显然没有成为开发商发展壮大的阻力,土地储备上千万者比比皆是。根据公开资料显示,地产公司在2007年的土地储备也大幅增加,2007年的土地储备大户首推碧桂园,面积4500万平方米、富力地产3113万平方米,雅居乐2455万平方米,万科1818万平方米、中海1766万平方米,保利地产1007万平方米。

  全国范围内不断涌现出一个个“地王”,不仅仅是一线城市,二线城市也玩起了“赶超”,长沙拍出92亿的单宗地块最贵价格,“一战成名”。

  如此为土地推手,在银行紧缩之下,资本市场成为融资主战场。

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