宏观调控明显又紧密起来了。

　　10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

　　而9月27日，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(即359号文)，将第二套房的首付比例提至四成，同时，其利率也不得低于基准利率的1.1倍，并将严格控制商业银行的房地产开发贷款。

　　两项政策可谓是大刀阔斧。然而，有业内人士指出，由于操作层面等具体问题解决不了，两项政策可能还是很难逾越宏观调控的执行难题。

　　“如果没有更多相关政策出台，明年上半年房价借奥运会继续上涨，风险还会很大。”中国国际金融公司研究部高级经理白宏炜在接受本报记者采访时坦言。

　　收紧信贷赛跑涨价预期

　　这个国庆长假似乎注定成了两项政策的分界点，节前359号文，节后39号令。

　　实际上，359号文件出台的前后几天，市场反应还十分明显。

　　然而，好景不长，这种下挫态势在经过了一个长假的消化之后，很快又调转头来，继续上扬，并在假后第一个交易日来了一个“开门红”。究其原因，业内人士认为，这与新政将有可能产生的“实际效应”不无关系。

　　“商业银行控制开发贷款，真正冲击的是资金有限的中小房地产公司，对于万科、保利、招商地产这些资本雄厚，融资渠道多样的上市地产公司而言，不会产生实质性的影响；其次，经济的快速发展以及城市化进程的推进都在不断的增加商品住房的需求，供不应求仍然是楼市未来一段时间内的决定性因素，对第二套房提高首付款比例及利率虽然限制了部分投资需求，但并不能扭转供不应求的局势，未来楼市仍有极大的发展空间。”金育松认为，正是基于这种判断，359号文件似乎并没有改变地产股长线涨势的格局。

　　跳出资本市场来谈，似乎也不容乐观。

　　此前虽有媒体报道深圳等城市受政策影响房屋日销售量急剧下降的情况，在北京，记者也了解到，很多原本打算在国庆节期间推出的楼盘都纷纷向后延期，而消费者中，观望态度也暂时占据了上风，甚至出现了退单的现象。

　　“新政通过首付和利率对投资者相应控制，增加投资成本，分散部分投资需求，但第二套房本身没有明确界定。从投资角度看，各个区域不一样，投资成本增高后收益是否降低不好说，另外，投资渠道现在有所增加，新政是否能掠走投资楼市的资金也不好说。”中原地产华北区副总经理殷则环指出。

　　据了解，目前，对于第二套房的界定到底是以个人还是以家庭为标准，各大银行做法并不统一。

　　“现在回报有两种，一是租赁回报，一是增值收益回报。如果增值仍然很高，控制不了的话，投资需求就会一直存在。同时，如果投资回报仍旧比投资其他行业要高，投资者仍旧不会撤出楼市。”殷则环说，这里存在一个对房地产大势判断的问题。

　　金地集团总裁张华纲也认为，楼市里的确会有一部分投资者，但也不至于把房价推得如此之高，其实还有很大一部分需求是恐慌性需求，“大学一毕业或毕业一两年就要买房。”

　　提高门槛谨防土地垄断

　　金融政策效应的大讨论还没结束，节后，国土资源部359号文又如一枚重磅炸弹出炉，给金秋十月的房地产市场增加了几分紧张的色彩。

　　“这个政策对于开发商的资金链影响非常大。”阳光100董事长易小迪在接受本报记者采访时坦言，之前，如果拿了1000亩土地，付三分之一的土地出让金就能拿到300亩左右的土地证，要是按此政策，交清了土地出让金才能拿土地证的话，很多中小公司或者非上市公司可能就会被拒之于门外。

　　然而，也有业内人士担心，国土资源部对土地出让金“付清才能发放土地证”的政策会不会导致有限的土地资源被少数的上市公司和地产大鳄们垄断，从而垄断房价。而近一年的事实表明，上市公司占据了土地招拍挂市场的主角，地王纪录不断被刷新，房价和地价屡屡被推向新高。

　　“上市公司先拿土地来资本市场圈钱，然后再把圈来的钱高价圈地，周而复始。”业内人士水皮直言，有人算过一笔账，目前这些以地王价格拿下的土地，都是建立在之后五年房地产价格要以每年涨20%的速度之上。房价不涨都不可能。

　　而刚刚香港上市的潘石屹一听到这个消息，第一反应就是“利好”。

　　“这对我们公司是一个利好的消息，因为我们的竞争对手少了，现在拿一块地的话，动不动就是几个亿，几十个亿的资金，中国5万多家的房地产公司，绝大多数的房地产公司想短时间里拿出这些资金的难度会比较大。”潘石屹说。

　　业内人士善意地提醒，在给开发商设立资金门槛的时候，也要谨防垄断的出现，否则调控的效果也将会大打折扣。

　　政策方向

　　有了以往几年宏观调控“失灵”的教训，此次调控政策的紧密出台不免会让业界对“越调越高”心存余悸。

　　“前不久，我问一个上市公司的老总，你们的利润怎么会有这么高呢，他笑呵呵地回答我，这些利润的一半都是来自于宏观调控的贡献。”潘石屹的言外之意，此前，宏观调控实际上是房价高涨的主要推手之一。

　　而目前，房地产还将面临更为趋紧的经济热问题，调控难度显然已加大。

　　下一步房地产调控更多地将会与大的宏观调控背景结合起来，加息被寄予很高的期望。

　　此前不久，独立经济学家谢国忠曾大胆建言一次加息200个基点。但也有不同意见者。

　　“金融政策必然加大力度，但是否一定反映在加息幅度增加多少点上还不好说，到底未来以多少个基点的方式加也很难判断。”中国人民大学金融与证券研究所教授李树森指出，利率是牵一发动全身的政策，一定要仔细权衡。

　　李树森更倾向于采取加息加调整存款准备金率加公开市场业务相结合的货币手段来调整。

　　金育松则认为，加息及物业税是最有可能兑现的，并对房地产行业产生实质性影响的政策。