九月底，央行和银监会发布的房贷新规出台后社会反响热烈，大部分公众对监管层提高多套房的贷款门槛拍手称快。受政策调控的影响，上海、北京等热点地区房价上涨的势头已经减缓。近日，商业银行纷纷确定了房贷新规的执行细则，其中对于多套房的认定标准存在差异，引起了社会广泛关注。

        笔者从商业银行处了解到，在房贷新规出台前的征求意见过程中，各商业银行对于多套房的认定标准已经有过争论，但是监管部门考虑到各行风险承担能力不同，各地区房地产市场发展阶段不同，房贷需求构成差异较大，因而确定了因地制宜、各行自定、风险自控的原则，意图给商业银行制定实施细则保留一定的灵活性。但是，在商业银行纷纷确定了二套房贷实施细则后，一些媒体和社会公众开始质疑多套房的认定标准存在差异，笔者认为这是因为媒体和社会公众对于房贷新政的解读存在误区。

        从国际惯例来看，西方发达国家商业银行的房贷政策差异极大，不仅对多套房的认定政策千差万别，而且收入标准和利率水平都大不相同。一般而言，房地产风险承受能力强的银行制定的房贷标准较宽松，而房地产风险管控能力弱的银行制定的房贷标准较严格；宏观经济存在波动风险的地区房贷标准严，经济增长稳健的地区房贷标准宽。因此，商业银行房贷政策存在差异在国际信贷市场上是自然合理的现象。

        过去中国的商业银行制定房贷政策时，基本上千篇一律。为了争夺客户，信贷标准大都确定为政策允许的最低线，这种现象本不合理，蕴含着极大的信贷风险，却很少有人质疑。目前，各家商业银行根据自身的风险管理水平，和对各地区房地产金融风险的判断，出台了一些具有差异性的房贷政策，正说明了监管层和商业银行的监管和经营意识有了长足的进步。作为独立运营的金融机构，各家商业银行应该有自主决策贷款的权力，更应该有自主抵御风险的措施。

        有人担心房贷标准不同，会引起商业银行之间不合理竞争，笔者认为大可不必担心。银行制定相对严格的房贷标准，虽然会失掉部分客户，但经营风险也会相应降低；而制定标准宽松的银行，短时期内可能会争取到更多的房贷业务，但对风险控制能力的要求也会更高。这里本不存在谁得利、谁吃亏的问题，而反映了商业银行对于金融风险的独立判断。目前，部分人呼吁监管机构出台一个全国统一、放之四海而皆准的细则，等于要求商业银行再回到信贷政策全国一刀切的老路。

        笔者认为，关于多套房认定时贷款是否还清、按“户”还是按“个人”的争议都不重要，关键是商业银行应该理解监管层的良苦用心，在监管环境越来越宽松、独立性越来越大的情况下，大力提高风险管理能力，确定适合自身特点的市场和客户定位战略，才是商业银行改革发展的“正途”，目前关于多套房认定标准的争论一叶障目，实可休矣。