◇今年以来，房地产市场呈现景气高涨的发展态势。具体表现在：房地产开发投资增速高位上扬，中西部地区投资偏热；房地产开发结构有所改善，预收款、个贷及外商投资均快速增长；土地购置成本继续攀升，开发节奏加快；商品房供不应求，空置面积呈下降趋势；房价涨幅屡创新高，热点城市保持较快上涨。

　　◇房地产市场的欣欣向荣带动了地产公司业绩的成倍增长，今年上半年无论是销售收入、净利润等绝对指标，还是盈利能力和成长性等相对指标，均创下历史新高。与此同时，上半年上市房企加大了对土地储备的争夺，亦加快了在建和拟建项目的开发速度，存货增速较快。而商品房的热卖也促成了上市公司预收账款的急剧膨胀，为未来半年至一年的业绩打下了坚实的基础。资产负债率的逐年上扬，则反映了房地产企业对资金渴求的日益加剧。

　　◇下半年出台的宏观调控政策，包括针对供给的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，针对需求的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以及央行的屡次加息，短期内都难以改变目前房地产市场供不应求的局面。无论是宏观经济环境、商品房供求关系，还是土地稀缺造成的企业拿地成本迅速上升，都不支持房价下调。而今年前三季度商品房销售的火爆，已可以基本保障今明两年房地产上市公司业绩的高速成长。

　　◇给予行业推荐的投资评级，建议重点关注以下几类公司：最看好的是综合实力超强、项目运作效率高、业绩能够持续高增长的一线龙头地产公司，如万科、保利地产等；其次是自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如S浙广厦、泛海建设等，还包括具有央企整体上市概念的招商地产、中粮地产等；三是土地储备丰富，且拿地成本低，具有较强的抵御房价波动风险能力的公司，如苏宁环球；四是估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股，如深振业、深长城、冠城大通、福星科技、栖霞建设等。

　　今年二季度以来，房地产板块在行业景气提升的带动下，开始摆脱前期宏观调控政策诸如土地增值税的影响，逐步超过大盘，三季度更是大幅超越；今年以来行业指数最高涨幅接近220%，跑赢大盘125%。

　　下半年出台的宏观调控政策中，对行业影响较大的主要有两个：一则是针对供给方面的政策：即国务院8月13日发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，文件强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这也标志着政府加大保障性住房供给的决心和改善住房供应结构的调控导向。

　　二则是针对需求方面的政策，即央行和银监会于9月27日晚联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确指出：对购买首套住房面积在90平米以下和以上的贷款，首付比例分别按20%和30%区别对待；对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。对于商业用房，房贷首付比例不低于50%，期限不超过10年，贷款利率不低于央行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付比例不低于45%。《通知》还重申了房地产开发贷款的发放，对项目资本金比例不足35%或未取得土地使用权、建设用地规划、工程规划及施工许可证的项目，不得发放贷款。不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。该政策对抑制投机性需求将起到一定的作用。

　　我们认为，上述政策包括年内央行的屡次加息，短期内都难以改变目前房地产市场供不应求的局面。从供给角度看，国家紧缩“地根”、“银根”，严控房地产投资规模增长，都将影响未来商品房供给的快速增长。同时，在住房供应结构改善方面，90平米以下商品房和低保住房的建设和推出都需要一定的时间来实现。从需求角度看，随着我国城市化进程的加快和人均财富的增加，首次购房和改善性住房需求几乎为刚性；同时，资金流动性过剩和人民币的加速升值，提升了房地产的投资价值，也吸引了大量资金的青睐。因此，无论是宏观经济环境、商品房供求关系，还是土地稀缺造成的企业拿地成本迅速上升，都不支持房价下调。而今年前三季度商品房销售的火爆，已可以基本保障今明两年房地产上市公司业绩的高速成长。

　　我们看好房地产行业的中长期发展趋势，仍然给予行业推荐的投资评级。建议重点关注以下几类公司：我们最看好的是综合实力超强、项目运作效率高、业绩能够持续高增长的一线龙头地产公司，如万科、保利地产等；其次是自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如S浙广厦、天鸿宝业、泛海建设等，还包括具有央企整体上市概念的招商地产、华侨城、中粮地产等；三是土地储备丰富，且拿地成本低的公司，具有较强的抵御房价波动风险的能力，如苏宁环球；四是估值不高、资产质量优良、成长性良好的二线地产股，如深振业、深长城、冠城大通、福星科技、栖霞建设等。

　　行业运行情况

　　房地产行业景气高涨

　　今年二季度以来，国房景气指数持续攀升，8月份达到104.48点，比7月份上升0.48点，较去年同期上升1.17点，创下了近三年的新高。另外，数据显示，8月房地产开发投资分类指数、房屋施工面积分类指数、商品房空置面积分类指数均出现不同程度的上升，我国房地产行业景气高涨。