跟商业地产巨人差多远

　　在内地的地产界，尚找不到一家上市公司与SOHO中国的经营模式完全相同，故不能以传统商业地产模式看待SOHO中国。

　　在目前SOHO中国的开发模式中，所有开发项目完全以出售为主。据知情人士透露，从北京三里屯项目开始，SOHO中国将转变套路，总规划建筑面积为465680平方米的三里屯SOHO项目中，SOHO中国自持物业面积将大幅增加，最高持有面积可达50%。而在北京前门大街改造项目中，SOHO中国更将以自持物业为主。北京前门大街改造项目规划建筑面积36万平方米，预计年底基本封顶，明年5月营业。

　　如果SOHO中国转型成功，那么其商业模式就与新鸿基地产部分类似。

　　新鸿基地产主要做商业地产开发，同时也做一部分住宅。2004年度，新鸿基地产仅租金总收入就接近50亿港元。纵观新鸿基地产的经济收益，可以发现，模式无外乎开发与销售大型住宅、创造人流、保留商场作长远收益。而SOHO中国在2年前就已退出纯粹住宅的开发。

　　新鸿基的土地储备众多，选址并不拘泥于城市中心区。一般多选工业用地，然后补足商业地价款，开发商业地产。这样就使得拿地费用大大降低。

　　而SOHO中国的土地储备全部位于城市中心区，拿地费用不菲，土地价值也高。到去年底，SOHO中国在北京CBD已经或正在开发项目的建筑面积达到155万多平方米，占北京CBD总规划建筑面积的19%。

　　按分析师的说法，以每年30万~40万平方米的开发规模，SOHO中国现有土地储备可供4~6年开发。SOHO中国上市募得的资金可以使公司购买更多土地用于开发。

　　上市或为转型契机

　　与碧桂园高达5400万平方米的土地储备相比，SOHO中国区区120万平方米的土地储备实在过于寒酸。

　　但SOHO中国自上而下更愿意相信，以潘石屹为核心的创新、有活力的商业模式是公司业绩不败的最大支撑——专注于中心城区，以商业地产开发为主。

　　在SOHO中国开发的总楼面面积中，住宅项目仅占21%，写字楼占53%，零售商铺占23%，酒店项目占3%。

　　按照潘石屹的“制高点”理论，SOHO中国位于中心城市的120万平方米土地，甚至比有的企业位于郊区上千万平方米的土地储备价值更大。这是两种不同的商业模式，不能以传统的靠土地储备发展的模式来看待SOHO中国。

　　两年前，在住宅遭遇高压调控的当口，老潘择机宣布，从此退出住宅开发，转而专注开发商业地产。而上市以后，或许又给SOHO中国带来一个新的转型契机。

　　由于上市公司要保证其有良好的运转机制，就必须时时保证有充足的现金流周转。

　　而地产的黄金时代无法长期持续，要使得SOHO中国长盛不衰，就要另辟生路。

　　据接近SOHO中国的人士称，潘石屹有意在上市后逐步持有部分物业，而不再全部出售，三里屯SOHO项目或是开端。

　　的确，如果有庞大的收租物业，如果价格上升，股东资金增加，相对之下负债与股东资金的比例会下跌，财务状况则会更加健康。

　　一直以来，SOHO中国都在进行流水作业：拿地、建筑、出售循环反复，从不囤积居奇。这样做的好处是，时时拥有充足的现金流，且利润不菲。但对于上市公司来说，净资产也占据举足轻重的地位。

　　SOHO中国虽然每年均有不菲的利润进账，但相对于其他拥有大量收租物业的上市公司来说，却无异于一个“空壳”。上市或许是个很好的转型契机，令SOHO中国有机会跻身“财大势雄”的企业行列。