“虽然２００６年以前统计的是人民币个人购房贷款，而此后则按本外币个人购房贷款统计，但统计口径的调整对房贷增速的评价影响不大。十年增长超百倍，既显示我国住房金融的迅猛发展和人们住房消费观念的变化，也凸显我国房地产市场十年来从交投清淡到过度火热的过程。”复旦大学经济学院副教授丁纯博士说。 [经济评论：房贷压力不该由"房奴"单独承担]

　　１９９２年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其业务规模在我国快速扩大。１９９６年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。因此，１９９８年以后，我国个人住房贷款迅速上升。２００１年末比１９９７年末增加了５４００多亿元，增长了约３３倍。到２００２年末，金融机构个人住房贷款余额达到８２５８亿元。

　　据丁纯介绍，这期间还有一个重要变化，就是住房市场购买主体从集团转为个人，个人成为购房的主力，成为推动我国住房金融市场发展的重要力量。“从此前的单位实物分房，到过渡性的货币化分房，再到后来的个人贷款买房，一步一个脚印，个人住房贷款的杠杆作用逐步加大，规模因此逐步扩大。”

　　根据上海银监局提供的数据，２００３年末，我国金融机构个人住房贷款余额达到１１７７９亿元，首次突破万亿大关，比上年增加了３５２１亿元，增长了近４３％，随后连年增加，２００４年末达到１５９２２亿元，环比增长４１４３亿元，增长了３５％。此后，２００５年末达到１８４３０亿元，环比增长２５０８亿元，增长了１６％；２００６年末达到２２５０６亿元，环比增长了４０７６亿元，增长了２２％。

　　由此可以看出，受房地产宏观调控政策相继出台的影响，个人住房贷款增速在２００４年和２００５年出现回落；去年以来，则出现升温迹象。特别是今年上半年，房贷伴随着房价从升温趋向火热的势头十分明显。统计数据显示，截至今年６月末，全国金融机构商业性个人住房贷款余额比２００６年末增加了３２１４亿元，半年间就超过了２００５年全年的环比增幅，比去年全年的环比增幅只少８６２亿元。“换言之，今年全年个人住房商业贷款增幅超过去年已成定局。”复旦大学经济学院副教授丁纯说。

　　目前，国内大多数商业银行的个人住房贷款坏账大都控制在２％以下，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种之一，也是商业银行效益的重要增长点，其对银行业的盈利和风险状况将产生深刻影响。“但是，也应该看到，个人住房商业贷款的迅速膨胀，不仅使房地产业陷入严重依赖信贷的尴尬局面，也使银行风险过于集中到房地产业运行中。如果房价出现波动，房地产市场风险就随时会蔓延到金融领域。”丁纯说。

　　银监会研究局负责人也表示，目前，我国房地产市场正处于上升周期，房价上涨较快，个人住房按揭贷款发展得非常快。从美国次贷危机的经验来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。银行一定要高度重视房地产市场发展中的各类金融风险。同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。

　　９月２７日晚间，央行联合银监会出台“房贷新政”，明确规定，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例将不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍。”显然，管理层已经开始对个人购买贷款的过度膨胀发出警示。