经济观察报：看来要研究一个如何在保护耕地的同时还能加速城市化进程的土地制度。

　　文贯中：对。以目前农村人口为8亿计，平均每人不过2.25亩。这2.25亩地仅能在年收入不过2千元左右的可怜的维生水平上，仅仅勉强支撑一个农村人口。这种收入水平，还不及大多数城市居民的月工资，何年何月才能使农民富裕起来？城市化是中国走向富强的必由之路，如果因为一味地确保耕地面积阻碍了城市化，实际上不就是要中国不顾比较利益、死守农业社会的死胡同吗？这不反而危害了中国的长远利益吗？

　　经济观察报：有人担心，农田大量转为城市用地，会造成中国农业的崩溃。

　　文贯中：这种担心是多余的。城市化的真谛便是将人口集中于相对狭小的空间，达到有效使用土地的目的。随着越来越多的农民移入城市定居，各地大量的农村宅基用地将获得释放，重归农用。其实，造成土地大量浪费的，正是现行的土地制度下对廉价土地的大肆掠夺。如果真心要减少耕地的浪费，又不耽误城市化的进程，最好的办法就是尽早实现农民对农地的所有权。这样一来，城市化的用地一定会比目前的土地制度下的乱圈乱占来得节约而有效，结果会省下许多农用土地，特别是大城市周边和沿海的那些质量较高的土地。因为这些地方的城市用地成本会比现在高昂得多。这样一来，内地的中小城市就反而会有更多的机会扩大，甚至有明显区位优势的村庄也有希望成长为较大的城市。这样，就有助于财富向中小城市转移，向农村转移，向内陆转移。这对目前财富向沿海集中、向特大城市集中的倾向，是一个很好的匡正。

　　经济观察报：你是一个乐观主义者，可仍有人认为改变土地制度将导致中国农业的崩溃。

　　文贯中：绝对不会。由于中国是一个大国，中国的粮价是内生的。随着中国根据比较优势适当增加进口粮食，世界市场的平均粮价会有所上升，使中国在粮食生产方面的比较优势相对恢复。所以，像中国这样拥有庞大人口的国家，永远会主要依靠自己的生产满足粮食和其他农产品(21.90,0.00,0.00%)的需求。但是，中国同意农产品贸易的自由化，只会给中国的农民以巨大的利益。他们可以根据比较利益逐渐将中国的种植结构向劳动密集型作物倾斜，然后通过出口附加价值较高的产品，获得更高的收入。所以，在一个全球化日益加速的时代，中国作为新一轮全球化的最大受益者，提出确保现有耕地面积，以便实现粮食自给的口号，实在是不合时宜，杞人忧天，用这样的理由去反对小产权房，也实在经不起经济学的仔细推敲。

　　确保房屋市场的公平竞争就要限制小产权房？

　　经济观察报：一般的开发商必须向地方政府缴纳高昂的土地转让金，而建造小产权房的开发商因为从农民那里直接得到土地，他们的楼盘自然要便宜得多。所以，建造小产权房的开发商与一般的开发商不在一个起跑线上。在地方政府和一般的开发商看来，为了确保房屋市场的公平竞争，必须堵住小产权房的市场。

　　文贯中：从中国的长远利益来看，特别是从农民和中下阶层的角度来看，这样的理由是经不起推敲的。

　　首先，我们要看到城市化是中国走出延续了两千多年的农本社会之希望所在，这条道路必须坚定不移地走下去。要将城市化水平从现在的40%左右提高到今后的70%到80%，城市人口的主要来源必定出自农村。可是，他们的收入水平注定他们在进入城市时，首先构成城市的低层。要他们真正融入城市，自然要让他们有一片租得起或买得起的家园。然而，政府目前的土地征用政策、土地转让金政策、耕地保护政策以及户口政策，不承认农民拥有的土地应该和国有土地同市同价，不承认农民应该和城市居民一样有平等的政治权力和公民权利，不承认他们有在城市中定居的权利。这些政策使房价越来越高，农民融入城市的希望则越来越远。

　　如果我们真心希望帮助城市的中下阶层和来自农村的新移民在城市定居下来，就必须承认一个事实，目前中国的房价和房型结构远远偏离了城市的中下阶层和来自农村的新移民的收入水平结构，同时，城市中上收入阶层的居住面积和房型结构则远远超越了发达国家的同期水平结构。

　　经济学观察报：你在美国多年，相形之下，有何感想？

　　文贯中：在像美国这样土地私有、主要由市场机制引导城市化的国家里，每一个城市的房屋市场必须也必然会反映该城市的居民的收入水平和收入结构。所以，城市中有豪华的公寓、连栋屋，城郊有花园洋房，但更多的是中下阶层租得起或买得起的一般楼盘，使各种层次的居民在城市中都各得其所。这是供求调节之后的自然平衡。政府当然也造一些廉租屋和廉居房，但它们是严格控制、只面对贫困阶层的。

　　近年来陪同来自中国的游客参观纽约这类可说是世界顶级城市时，往往听到中国游客对美国城市的不以为然，认为建筑陈旧，街道狭小，住房紧张，甚至还有谈虎色变的贫民窟。但是，人家就是在这样的情况下，实现城市化和现代化的，因而人家的城市化是可持续的，有内在活力的。中国的许多城市确实有其光鲜、摩登、气派、壮观的一面。可是，在中国这样的平均收入水平和收入结构上，按目前的模式继续推进中国城市化，后果严重，难以为继。因为这种城市化正日益蜕变为城市特权阶层排他性的自我现代化——在廉价剥夺农民土地及其价值、使城市成为权贵和各类精英的乐园的同时，排斥农民平等而有尊严地融入城市。如果依靠政府的强力推行，勉强坚持目前的城市化模式，结果不但造成城市内部的两极分化，而且出现一个难以融入城市、被城市排斥的贫困农村，使二元结构和城乡对立人为地延续下去。

　　经济学观察报：现在各地已经有大量的小产权房，该怎么处理呢？

　　文贯中：如果承认以上的分析是正确的，那么，就不是逼迫小产权房市场向大产权房市场靠拢，而是结束大产权房市场的垄断，使大产权房市场向小产权房市场靠拢，达到降低城市房价的目的。要达到这个目的，惟有彻底改革目前的土地制度，允许农民的土地直接入市，与国有土地同市同价。政府现在垄断城市用地的来源，控制土地的供应，企图以世界上最严格的保护耕地的措施来降低房价，结果恰如火中加油，只会加剧房价的上扬。如果要推动良性的、可持续的城市化，城市的房价必须降下来。最有效的办法，便是增加城市用地的供应。如果农民拥有地权，能够根据土地市场的信号，逐渐增加土地的供应，便能抑制城市地价的人为上升，对开发商的囤积居奇也是釜底抽薪式的有力对策。所以，站在农民和城市中下阶层的立场上，政府应该欢迎小产权房的及时出现，因为这多少缓和了城市住房价格飞涨引起的社会矛盾。至于小产权房和大产权房过大的差价，可以通过征收合理的土地交易税和土地增值税加以调节，并尽快使小产权房市场合法化。

　　确保城市规划、土地区划论经不起推敲

　　经济观察报：现在的小产权房没有经过城市规划、土地区划部门的审批。一些人认为，为了确保城市规划、土地区划的严肃性，政府有理由取缔小产权房。

　　文贯中：先要问一下，为什么中国会有如此多的所谓违法建筑呢？农民集体和开发商为什么不敢堂而皇之地向城市规划和区划的主管部门申报呢？

　　这就涉及城市规划与区划所基于的原则和土地制度。无论什么国家，城市化都必须接受某种程度的城市规划与区划部门的管理。在一个标准的市场经济中，土地是私有的。随着城镇的扩大，人口的增多，反映为逐渐上升的地价由中心向周边的传递。随着土地价格的变化，土地所有者会根据地价的变化和土地市场供求的变化，从追求自身经济利益极大化出发，要求改变区划。区划的调整原则既然基于对土地所有者的利益的承认和保护，城市规划与区划部门会经常性地对已有的区划作相应的调整。

　　在美国这样的自由市场经济国家，城市规划与区划并没有造成大量的建筑项目转入地下。这是因为城市规划的制定和区划的更改是在和市民的经常而公开的沟通下形成的，并经常根据执行的情况和新的经济趋势，在获得社区共识的前提下予以修正。而城市规划的制定和区划的更改的指导原则，在于允许土地所有者在不影响社区公共利益的前提下实现自身的最大经济利益。而且，这种由土地派生的经济利益的绝大部分归土地所有者获得，土地增值税和交易税是很低的，反而是房屋出售之后对房主征以较高的财产税。在这种土地制度下，规划和区划的制定和执行，都基于业主的经济利益和公众利益的综合考量，并且依赖业主对自己产业的切身利益的关心和捍卫。每一个土地所有者都会十分珍爱自己的土地，关心自己土地的增值潜力，为此愿意对土地进行投资，不会随意廉价出让土地，更不会糟蹋土地。开发商对土地的利用也不得不高度有效，从而避免了在中国常见的用地浪费。同时，由于不存在土地的政府垄断，只要价格合理，愿意提供土地来源的人很多，从而抑制房价的飙升。