土地储备虽仍为估值要素 部分企业却已开始重视持有型物业

　　随着香港股市近期重新走强，内地房企的上市热潮也再度涌动。近日，三家内地房地产企业将陆续在香港联交所挂牌上市，包括远洋地产(3377.HK)、SOHO中国(0410.HK)及中国奥园(3883.HK)。虽然内地房地产业存在不少变数，但香港投资者的热情却没有减少，据估算，这三只新股冻结资金总额达到6500亿港元。

　　今年以来，内地房地产企业受益于高速发展的房地产市场，在港IPO行情水涨船高。4月20日，有“内地地主”之称的碧桂园在香港IPO，融资148亿港元，此前冻结资金3330亿港元，共68万港人参与申购，被市场形容为“万人空巷”。火爆认购景象更引来内地多位房企总裁赴港调研，希望学习碧桂园成功IPO的秘诀。

　　然而，随着楼市行情日益走高，这一冻结资金规模在几个月后已经成为旧谈。根据最新统计数据，目前远洋地产已经结束招股，单只股票获得多达50万名以上散户追捧，冻结资金额约2500亿港元，上市时间为9月28日。与此同时，SOHO中国与中国奥园于21日开始招股，截至昨天已录得375.7亿港元证券保证金，专家估算，这两只新股的冻结资金总额有可能达到4000亿港元。由此，三只股票“非重复”地冻结了香港资本市场6500亿港元资金。

　　“比较遗憾的是三只股票招股和上市时间相近。”香港股民ANNY告诉记者。她已经参与认购了远洋地产的股票，“听说要在9月28日左右才能解冻资金，而9月27日，SOHO中国就已经结束招股。”

　　专家表示，内地地产股在香港受热捧的原因比较复杂，“基金在一定期限内都有相当金额的投资任务，在目前流动性较强的金融市场，地产股是投资者相对看好的市场之一。”另外，旨在放开内地投资香港股市的“港股直通车”启动在即，打新股的投资者看好未来新股在市场上的成长空间，而内地一路上涨的地产行情更是其看好地产股的产业基础。

　　但是，因内地房地产宏观调控的不确定性，投资机构对内地地产股的价值考量也越来越谨慎。不过，一位参与IPO的地产企业高层介绍，目前香港投资者仍然把“土地储备”作为投资地产股的最重要依据之一。然而，随着内地住宅市场销售价格的快速飙升，投资者开始考虑泡沫出现后的破灭风险。因此，主营住宅物业的远洋地产表示开始重视持有型物业的开发。而SOHO中国更以主营商业地产的模式跑赢了IPO大势，以最少的土地储备获得了相对较高的上市定价。融资额从原来的77亿港元直升至目前的128.6亿港元，若加上超额配售，SOHO中国最终融资额将超过147亿港元，直追“内地地主”碧桂园。

　　今年部分在港上市内资地产股表现

　　公司　　　　上市日　　IPO价格　　昨日收盘价

　　鸿隆控股　　2月22日　　1.8港元　　3.28港元

　　碧桂园　　　4月20日　　5.38港元　　13.52港元

　　合景泰富　　7月3日　　7.28港元　　15.24港元

　　方兴地产　　8月17日　　2.35港元　　3.84港元