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中小户型成购房人眼中"鸡肋" 源于调控执行不力

海西房产网 发布时间:2007.09.26 来源:上海证券报 吕青

    90平方米以下的不是朝向不好就是顶楼,根本没有好位置,户型设计也不合理。据《经济参考报》报道,由于各种各样的原因,很多中小户型无论从选址还是户型上,都不能令人满意,成了购房者眼中“食之无味弃之可惜”的“鸡肋”。    

    第二次房市调控政策出台时,中央明确要求:“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”这一政策的出台,是建立在我国实际住房需求基础之上的。建设部日前公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”显示,2005年,我国城镇人均住宅建筑面积升至26.11平方米,户均住宅建筑面积升至83.2平方米。

     这说明,90平方米以下住房是市场的主流需求,将90平方米比例界定为70%与实际需求恰好遥相呼应。剩下的30%满足高收入者的需求,又解决了市场的高端需求。这样,就能使需求和供应保持平衡状态,从而解决一直困扰着我们的住房结构性失衡问题。

    但是,90平方米以下的中小户型政策执行不力,未能发挥有效作用。这主要表现在两个方面:

    一是中小户型住房供应不足。国家发改委7月31日发布的数据显示,今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%,不足两成的数字意味着住宅开发产品结构仍没有改变。这一现象并非个别。今年1至8月,长春市在累计可售商品住宅中,90平方米以下中小户型占总量的14%,90至144平方米中户型占总量的49.6%,144平方米以上的大户型占总量的36.4%。大户型占据市场绝对主导地位的状态几乎没有丝毫改变。

     二是中小户型成为低品质的象征,设计不合理、位置较偏, 成了大户型住房的附属品和陪衬。据介绍,之所以出现这种情况,是由于小户型主要面对的是工薪阶层,总价低、利润比大户型少。问题是,“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”的政策,难道是可以置之不理,随意由开发商们选择的吗?

     实际上,开发商们所说的情况并非真实原因,他们热衷于建造大户型住房的目的,很可能是继续维持住房供应结构性失衡的状况,导致大量需要购买中小户型的消费者无法得到满足。这些消费者游离于市场外,一方面,可以继续造成供不应求的假象,增加人们的恐慌心理,助推房价上涨。同时,在中小户型供应不足、品质低下,无法满足实际需求的情况下,一部分原本计划购买中小户型的消费者,可能被迫转而购买大户型住房。另一方面,我国现在的建筑用地本身就比较紧张,如果用以建造大户型,建成后的住房数量必然远远小于建造中小户型的数量,这样,就会使土地供应状况持续保持紧张,进而推动房价上涨。总之,是以牟取最大暴利为出发点的。

     如果任由市场选择,90平方米以下的中小户型将必然呈供应不足状态,而中小户型品质的降低,又间接加剧了供应不足的状况。中小户型并不意味着低品质,日本、韩国由于人多地少,中小户型住房始终占据市场的主流,房子虽小,但由于设计独具匠心,空间得到充分利用。这种能够满足不同家庭需求的高品质中小户型,受到市场的热烈欢迎,至今仍然畅销。我国有关部门也曾经搞过中小户型住房设计大赛,涌现出许多别具一格而又非常实用的经典设计。这说明,只要更新理念、精打细算,就能提高有限空间的利用率,设计出消费者满意的中小套型住房。现在的关键问题是,相关市场主体打造经典而实用的中小户型的动力严重不足。

    中小户型出精品,不是不能为而是没有为。房地产市场对中小户型的“歧视”,是对国家宏观调控政策的误读甚至故意曲解,这容易强化“贪大求洋”的消费误区,制约中小户型政策对房市的影响力。面对现实问题,有关部门应该及时拿出对策,以确保中小户型政策得到切实执行。当中小户型真正成为市场的主流,我国房地产市场的许多问题就会变得非常容易解决。

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